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2014北京三大别墅区域(潮白河、中央别墅区、奥北)市场独栋别墅市场调研报告89p
谢谢!! 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 竞争区域对比分析 自然景观分析 广阔的绿野环境 未大范围开发的潮白 河自然生态水岸景观带 聊胜于无的温榆河水岸景观 受工业化、城镇化影响较大 具有观山优势 以温榆河上游为代表的水系众多,但水景质量差 自然景观 潮白河区域 中央别墅区 奥北别墅区 竞争区域对比分析 产业支持分析 现代制造业 奥运主题休闲产业 顺义自身产业的发展带动 空物港流、国际展览等现代综合产业的带动与拉升 属于泛奥运概念的北部延伸 区域内缺乏有力的产业支撑与带动 产业支持 潮白河区域 中央别墅区 奥北别墅区 奥北别墅区产业单薄,缺乏有力的产业支撑; 空港东扩的规划更加拉近了本项目与中央别墅区的距离,同时,潮白河区域具有多元化的综合产业的共同带动,未来升值潜力巨大。 产品及销售情况分析 多元化、个性化 单一的欧美风格 多元化 别墅风格 潜在供应量相对较少 未来市场竞争集中在品质上 市场发展空间大 潜在供应相对最多,但有效供应少 潜在供应量较中央别墅区少 区域属于繁荣发展阶段 供应量 4-6套 8-10套 7-8套 月均销售情况 0.34-0.35 0.4-0.45 0.38-0.4 容积率 16000-18000元/平米 (含装修) 22000元/平米 20000元/平米 均价 (全面积) 600-800万 500-1000万 650-800万 主力总价 330-450平米 350-450平米 350-400平米 主力户型 (全面积) 潮白河区域 中央别墅区 奥北别墅区 竞争区域对比分析 中央别墅区别墅售价最高,市场价值最高;奥北的毛坯价格与潮白河区域的精装价格水平相当,潮白河区域价格最低,具有上涨空间,但增速优势不明显; 随着别墅用地的停批及发展商对利润的追捧,在中央及奥北两区域呈现出高密度别墅产品增多的趋势,低密度、低容积率的独栋成为稀缺 中央及奥北别墅区严重缺乏有效供应项目,潮白河区域将会有条件逐渐从中受益。 潮白河区域的销售速度慢于其他两区域,是由区域价值较低的市场现实造成的 奥北及本区域客户对别墅的认识程度较低,推崇多元化的产品类型 中央别墅区与奥北、潮白河两个区域的本质不同在于:中央别墅区的别墅的第一属性,是一种经过市场检验的即时受益清晰可见的金融投资产品 产品及销售情况分析 竞争区域对比分析 中央别墅区 客户特征分析 30-45岁客户成为主要购买群体,处于事业上升期,资金实力雄厚;其家庭多为3-4口之家,夫妇两人带子女居住,属于二代同住的家庭结构,注重子女的教育、讲求生活品质,与老人同住家庭较少。 客户群学历多数在本科、研究生以上,教育程度较高,客户自身修养较好。近32%的客户有着海外生活或学习经历,其生活状态通常比较优越,眼界相对比较开阔,生活方式比较西化,对于新鲜事物的接受力较强。 中央别墅区 客户特征分析 客户从事贸易行业的较多,同时IT、金融、法律等知识密集型行业也会占较大比重。客户多就职于三资企业,海外文化对其有潜移默化的影响,而私营企业客户比例也占到31%,多从事贸易行业。 中央别墅区 客户特征分析 副总经理及以上职位的客户占相当比例,达到67%。其中家庭年收入在500-700万的客户占将近一半。高职、高收入、高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征,眼光敏锐,主
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