东丽区非本集体经济组织成员购买农村房屋案件的实证研究.docVIP

非本集体经济组织成员购买农村房屋案件实证研究 引言 近年来随着天津社会经济的迅猛发展，城市化不断向农村辐射。我市城乡结合地区，农村房屋流转的隐形市场悄然出现。为进一步解决滨海新区建设用地紧张的问题，2003年，天津市开始在华明镇试点实行以宅基地换房政策并收到了良好的社会效果，2006年4月14日，天津等五省市获得国土资源部批准成为第一批试点，“宅基地换房”项目由此获得政策支持。2009年8月1日，《天津市以宅基地换房建设示范小镇管理办法》正式实施。该政策的实施必将带给农村居民巨大现实利益，而利益相关者对利益的争夺直接导致局部利益冲突的激化，在此形势下，近年来我院受理的涉及农村房屋买卖的诉讼案件呈现出了激增的态势。2010年第一季度，我院受理的农村房屋买卖诉讼案件占全部案件的8%。 司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村房屋买卖区分为二大类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是非集体经济组织的成员购买农村房屋，这其中又包括其他集体经济组织成员购买农村房屋与城镇居民购买农村房屋两种情况。对于第一类合同，法院一般认定有效。第二类合同在理论和实务中争议最大、纠纷最多，审判实践中既有被认定为有效的，也有被认定为无效的。如何在现有的法律和政策框架下，通过对《合同法》《物权法》及相关法律的解释适用，妥善解决非本集体经济组织成员购买农村房屋的纠纷，是目前实践中我们迫切需要解决的问题。 二、法律、行政法规与国务院有关文件的冲突 1．现行法律、行政法规并未明确禁止农村房屋流通。 《合同法》是调整交易关系的法律，农村房屋买卖行为首先应适用，因为原告和被告（买房和卖方）就买卖房屋达成一致，已然形成合意订立合同，而在私法体系内，法不禁止即属自由是基本的法理精神。那么，现行法律、法规，是否有明确的规定，禁止农村房屋卖给非本集体经济组织成员呢？实践中很多法官以买卖农村房屋违反《合同法》第52条第5款“违反法律、行政法规的强制性规定”为依据认定房屋卖方合同无效。然而，《合同法》第52条第5项必须与有关法律、行政法规中的具体强制性规定相结合，才可以认定合同无效。司法实践中，《土地管理法》成为法官的第一选择。 《土地管理法》第62条第2款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。” 第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”根据这两条，并不能当然推断出《土地管理法》禁止农村房屋的出卖的结论。首先，《土地管理法》第63条的立法目的是限制农用地转为建设用地。而宅基地本身即为建设用地，在非本集体经济组织成员购买农村房屋的情况下，使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质。其次，从文义解释的角度看，第63条不过是禁止将集体土地的使用权以出让、转让或者出租的形式用于非农业建设，并未禁止已在集体土地上合法建造的房屋及其土地使用权的转让，也未禁止农村村民出卖其房屋，当然更谈不上禁止非本集体经济组织成员购买农村房屋的问题。再次，从《土地管理法》第62条第4款关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定中，可以看出该法实际上是允许农村村民出卖住房的，只不过禁止其出卖住房后再申请宅基地而已。禁止农村房屋买卖实质上侵犯了房屋所有人的所有权，影响了财产价值的充分发挥。可见，《土地管理法》第62条及63条显然不属于《合同法》第52条第5项中所说的“法律、行政法规的强制性规定”，不能作为认定城镇居民购买农村房屋的合同无效的法律依据。 《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”并没有明令禁止农村房屋的流转。这一规定是为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地。2008年10月中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》明确指出“依法保障农户宅基地用益物权”，就是要“依法保障农户宅基地依法取得、使用和收益的权利。逐步推行农村宅基地使用权的有偿使用和流转制度，发挥市场机制在资源配置中的基础作用。”由此，可以知道，农村房屋流通的“隐形市场”早已经公开化了。 2．国务院及有关部门的文件明确禁止农村房屋流通 明确禁止城镇居民购买农村房屋的是国务院及其有关部门发布的文件。1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999] 39号）明确要求：“农民的房屋不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建房屋，有关部门不得为违法建造和购买的房屋发放土地使用证和房产证。”2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发