中国广西柳州市二手房市场分析(大学大学论文).docVIP

绪论 研究背景及意义 改革开放以来，柳州市的房地产业得到了迅速的发展，尤其是上世纪90年度中期至今，进入本世纪以来柳州市的二手房市场也得到的快速的发展，并形成一定规模。柳州市的二手房市场虽然起步比较晚，但，市场整体发展较快、行业也相对较为规范，整个市场在经过2010年5-10月的整理期后，呈现一片繁荣景象，鉴于二手房有如下特点： 二手房的购房群体不受限制，可以覆盖城镇中所有家庭，普及面广；二手房是存量房，而新建经济适用房为增量房。由于土地资源的稀缺，增量房的数量会逐渐随着土地供给的减少而减少。所以从长远来看二手房供给量会大于新建经济适用房。二手房相对于廉租房不存在政府资会投入的问题。所以它的供给数量并不会因为政府的财力不足而受到影响，对低收入家庭的保障也更为有效。二手房有一定的使用折旧，因此，相同品质、相同面积二手房的总房价相对于新建商品房要低。 因此，进一步分析二手房市场的交易行为，便于更好、更科学地解决二手房交易过程中存在的各种问题。 目前柳州市二手房的构成主要是企事业单位的八九十年代的公房、经济适用房和房龄超过5年的普通商品房。因此占有主导地位的二手房的价格不高。但，目前柳州市二手房交易市场与其他各地的二手房市场一样都普遍存在二手房交易的信息不对称的情况，本文结合经济学中的效用理论和经济人的假设，运用博弈论方法讨论在信息不对称情况下二手房市场的交易行为，通过分析房屋的出售者、房屋的购买者以及房屋中介相互间的博弈结果，进而得出解决相关问题的一些建议与措施。 文献综述 二手房的交易在我国现阶段的房地产行业中仍然属于“新事物”，目前，国内学者对二手房问题的研究开始增多，在论文的资料收集过程中，如查阅期刊有《中国房地产》、《中国房地产导报》、《中国房地产金融》、《经济学动态》、《城市开发》等，这些期刊主要集中于房地产市场的行业分析、宏观政策动向以及居住环境分析讨论，如国家对房地产市场的调控措施、房价预期、经济适用房等保障房的推荐政策研究等等。查阅相关论文有《二手房购房决策实证分析》、《广州市二手房市场的发展与分析》、《基于不对称信息的二手房市场交易问题研究》、《上海市二手房交易研究》、《浅析二手房市场的现状及存在的问题》以及《我国二手房经纪市场效率研究》等，这些论文大部分集中讨论二手房交易中介机构的经营模式和从理论角度分析二手房市场的发展情况。 但是，对于目前像柳州这样西部的二三线城市而言，其二手房市场的发展有其自身特点，且作者根据自身的摸底调查，亲身感受到二手房市场存在的混乱和问题。从效率理论出发，对柳州市的二手房市场的交易行为进行分析，并就具体问题提出相应的解决措施和参考建议。 假设在二手房市场上进行交易的房子是同质的（或基于房子而获得的效用是等效的），买方、卖方以及中介三者间的效用是具有可比性的。本文把效用理论引入二手房的交易行为的分析，并且通过博弈论这一工具将其有机结合起来，为进一步探讨二手房市场做理论上的尝试。通过效用来考量二手房参与主体间在处于不同议价地位时，所获得的效用差异。 研究方法及思路 本论文主要是基于实习工作总结，引进效用理论，通过市场交易行为的博弈分析，得出不同情况下的博弈结果。本文的第一章为序论，阐述选题的背景及意义，即二手房市场对当今国民经济的重要作用；第二章是二手房市场的基本理论阐述；第三章是在前面的基础上分析柳州市二手房市场的现状及特征；第四章对柳州市二手房市场的交易行为进行博弈分析，通过前面的分析，提出解决当前柳州市二手房市场存在的问题的对策和建议。 二手房市场理论 房地产市场理论 房地产概念和特征 房地产的概念 房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产，是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分，房地产本质上涵盖土地和建筑物两大部分。房地产有广义与狭义之区别：广义的房地产概念是土地与土地上的建筑物及其衍生的权益，并包括水源、森林和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念则仅指土地与土地上的建筑物及其衍生的权益。房产是指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房；地产是指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。 房地产的物质形态特征是：房产与地产是结合在一起的(除道路、城市环保、公墓、公园、广场等一些特殊用地外)，房屋是建筑在土地上，不能脱离土地独立存在的。房地产的内涵包括两大类：即住宅用房地产，它是消费资料；非住宅用房地产是生产资料，包含生产、经营、行政以及文、教、体、卫等用房。本文要讨论的房地产是消费资料，即住宅用房地产。 房地产市场的概述 房地产市场的概念 我们所说的房地产市场，不仅仅指新建住房的交易市场，而是指住房消赞的三缀枣场。霞旗一级枣场(氇lq瑗羹赛零凌，帮毅建往房戆交荔枣瑟)，二缀枣场(