研究房地产项目投资优方案的选择.docVIP

摘要：房地产　投资　方案　选择 房地产项目在进行投资决策时经常会碰到最优方案的比选新问题，以什么标准作为依据、采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。 显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。 Ⅰ.前提条件 该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下摘要： A、主要经济技术指标 一、 建设用地面积摘要：91.38亩； 二、 容积率摘要：≥1.0且≤2.5； 三、 建筑密度摘要：居住用地≤25%； 四、 绿化率摘要：居住用地≥35%。 B、规划要求 一、 建筑高度摘要：80米以下； 二、 退让摘要：后退主干道摘要：高层20米以上，裙房或多层12米以上。 三、 建筑间距 高层建筑摘要：南北向正面间距≥1∶0.8H（其中板式高层住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高层排列间距≥20米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。 四、 停车数量摘要：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的100%以上，同时设置总户数10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。 五、 配套要求摘要： 1、 设置总建面2700方、9班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于5400方； 2、 设置用地面积0.5公顷以上的集中绿地； 3、 设置用地面积500方以上的居民运动场地一个； 4、 按每100户30方的标准配建社区管理服务设施用房； 5、 设总建面200方的社区邮政服务中心； 6、 按总建面的7‰配建物业管理用房和经营用房； 7、 合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房和公厕； 六、 道路后退范围内不得设置停车位等设施。 Ⅱ.各方案成本收益分析 根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择摘要： A方案摘要：多层和小高层结合，容积率为1.3，多层占70%，小高层占30%。 B方案摘要: 多层和小高层结合，容积率上升到1.6，多层占70%，小高层占30%。 C方案摘要：纯高层，容积率2.73。 D方案摘要：多层和高层结合，容积率2.2，多层占29%，高层占71%。 E方案摘要：多层和高层结合，容积率2.2，多层占60%，高层占40%。 这几种方案各自的成本收益情况如下摘要： 一、第一种方案 1、 建筑面积79577.68㎡，地价款为1.35亿元，即1.35×1.04=1.404亿元。折算楼面地价为摘要:1764元/㎡。 2、 土建造价摘要： 多层住宅楼面积为79577.68×70%=55704.376㎡；小高层面积为79577.68×30%=23873.304㎡。 多层单价1010元/㎡，总造价为55704.376×1010元/㎡=5626.1420万元 小高层造价(不考虑商场)为1800元/㎡，即摘要:23873.304×1800元/㎡=4297.1947万元 合计9923.3367万元，平均1247元/㎡ 3、 前 期摘要：150.00元/㎡ 4、 后 期摘要：①电信17.00元/㎡ 　　　　　　②煤气平均(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡ 　③弱电30.00元/㎡ 　　　　　　　④强电(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡ 　　　　　　　⑤室外上下水摘要：50.00元/㎡ 　　　　　　　⑥园林绿化摘要：150.00元/㎡ 　　　　　合计摘要:360.00元/㎡ 5、 管理成本摘要：80.00元/㎡ 6、 销售成本摘要：100.00元/㎡ 7、 财务成本摘要：100.00元/㎡ 8、 销售税金摘要：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡ (销售均价按6000元/㎡考虑) 合计摘要:4521.00元/㎡ 单方利润摘要:6000-4521=1479元/㎡ 合计利润摘要:79577.68×1479=11769.5389万元 第二种方案摘要： 1、 建筑面积为97941.76㎡，楼面价为1434.00元/㎡ 2、 多层住宅楼面积为97941.76×70%=68559.23㎡，小高层面积为97941.76×30%=29382.528㎡ 3、 土建造价摘要： 　　多层造价为68559.23×1010=6924.4822万元 　　小高层造价为29382.528×1800=5288.8550万元 　　平均价为