万宁日湾杨梅地块可行性研究报告.docVIP

海南中汇宏基时代广场投资有限公司 万宁市日月湾杨梅地块旅游发项目 可行性研究报告 雅克设计机构·雅克设计有限公司 二〇一一年七月 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概况 1 1.2项目申请报告的编制目的 2 1.3项目编制依据 2 1.4项目概况 3 1.5项目综合评价结论 3 1.6建议 4 第二章 项目的界定与现状描述 5 2.1宗地法律关系 5 2.2项目的自然条件与区位 6 2.3地上建筑物状况 7 第三章 项目背景及必要性 10 3.1项目提出的背景 10 3.2开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义 12 3.3项目建设的必要性 14 第四章 建设地点及建设条件 17 4.1项目建设地点 17 4.3气象条件 18 4.4基础设施及外部条件 18 第五章 市场分析 20 5.1总体宏观经济分析 20 5.3旅游市场分析 23 5.4海南旅游业的优劣势分析 25 5.5市场需求分析结论 27 第六章 土地整理及配套工程方案 28 6.1开发原则 28 6.2规划设计要求 28 6.3项目开发目标 28 6.4拆迁补偿方式 29 6.5土地整理开发方案 29 第七章 环境保护 39 7.1环境现状 39 7.2环境影响评价 39 7.3环境保护与治理措施 40 7.4节能措施 43 第八章 组织机构和建设管理 45 8.1机构设置 45 8.2劳动定员 45 8.3建设管理 45 第九章 项目实施进度安排 47 9.1进度计划安排 47 9.2项目建设进度计划表 47 第十章 工程招标 48 10.1招标范围 48 10.2招标投标管理的基本原则 48 10.3招标组织形式及招标方式 49 10.4 招标活动的工作程序 49 第十一章 开发建设成本估算和资金筹措 51 11.1编制依据 51 11.2开发建设成本费用估算 51 11.3资金筹措 52 第十二章 项目竣工后的土地价值分析 53 12.1销售收入 53 12.2税费率 53 12.3土地增值及税额 53 12.4项目总成本费用估算 54 12.5盈利能力分析 54 12.6结论 55 第十三章 社会效益评价 56 13.1对就业效益的影响 56 13.2对环境效益的影响 56 13.3对政府财政的影响 56 13.4对区域发展的影响 56 第十四章 结论和建议 58 14.1结论 58 14.2建议 59 第一章 1.1项目概1.1.1项目名称 1.1.3项目本项目 1.1.5项目实施的意义 1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值满足本地区经济发展和城市建设用地的需求加强经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升商业档次显化及提升国有土地资源的内在价值 2、符合经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义 3、项目区将形成以为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利； 4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善环境实现经济效益、社会效益和环境效益统一城市的可持续发展1.2项目申请报告的编制目的 为土地一级开发单位提供决策依据1.3项目编制依据 2、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 》 3、《万宁市国民经济和社会发展十一五规划纲要》 4、《万宁市城市总体规划（2005-2020）》 5、《城市规划编制办法》 6、《城市规划编制办法实施细则》 7、《城市用地分类与规划建设用地标准》 8、《万宁市日月湾旅游度假区总体规划》 9、万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的《开发建设日月湾地块项目框架协议书》 10、委托方相关规划要求 1.4项目概况 1.4.1项目内容 对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“通”地块内场地平整，土地挂牌出让本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为，包括28.57公顷，公共服务用地1.40公顷，酒店会所用地4.08 公顷，村庄建设用地4.75公顷， 房车露营地16.85公顷，公共绿地10.42公顷，防护绿地41.57公顷，道路用地11.38公顷，林地160.93公顷，农田20.52公顷，水域11.89公顷，沙滩13.78公顷。 1.4.3开发建设成本费用估算 项目建设总投资45077.54万元，全