今的剩余法(假设开发法).docVIP

剩余法（假设开发法） 基本要求： 1、了解：剩余法的应用领域。 2、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 3、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 难点及重点： 1．剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2．剩余法中相关费用的求取及土地价格的修正。 授课学时：13学时 讲授内容： 第一节 剩余法概述 一、剩余法概念 剩余法(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 二、原理 剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。 假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑）。所以，我只求得到社会上同类房地产开发的一般正常利润。 而为了得到这块土地,我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。有了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。 剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式正确确定开发完成后的不动产售价正确确定土地开发费用和正常利润等。剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀A.待开发土地的估价B.待拆迁改造的再开发房地产的估价C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价D.现有新旧房地产中地价的单独评估除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：（1） 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格（2） 确定具体开发项目的预期利润（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用 一、利用剩余法评估土地价格的基本公式： V＝A－(B+C) 式中：V——购置开发场地的价格； A——总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 在实际估价工作中，常用的具体计算公式为： 土地价格＝房屋的预期售价－建筑总成本－利润－税收－利息 二、根据估价对象细化的公式 （一）、求生地价格公式： 所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。 需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，与农用地中的生地、熟地概念不能混淆。 １、适用于在生地上建成房屋的公式： 生地价格＝开发完成后的房地产价格－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费 ２、适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地。 生地价格＝开发完后熟地价格－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－买方购买生地