《信报》特稿.PDF

香港分行 Hong Kong Branch 2009 年 10月 24日 《信報》特稿 回看樓市三十餘年 價格供求一目了然 在下從事金融行業，但平生首篇像樣的學術（碩士）論文是樓市模型；往年於政府 打散工時亦曾花上大量時間於本港樓市分析，研究生涯可謂與樓市結下不解之緣。研究 樓市，跟研究其他經濟領域沒大分別，最基本的原則還是「供求決定價格」 ，只要永遠 追本溯源（ from the first principle ），結論不會大錯到哪裏。不過，研究本港樓市則麻煩 得多了。實證研究需要數據，但本港的樓市數據，偏偏舊的不夠遠古，新的不夠可信。 即使官方數據，要集齊一套也困難處處，須覓統計處（一般類）、差餉物業估價署 （樓價類）、房委會（公屋類）、房協（居屋類）、金管局（按揭類）、屋宇處（建屋類）、 地政處（賣地類）、土地規劃處（買賣類）。到統計處網頁嗎？網頁會帶你去上述部門， 好讓你漫遊花園。此等奇景，實未見諸其他類別的數據，可見本港的樓市數據是多麼的 鬆散。在缺乏人力物力精神時間下，要看清樓市數據，恐怕只有行政長官才能為之。 買樓是不少人畢生最大單的消費，但本港一直沒有一「企理」的綜合數據庫讓公眾 查閱，當局實在責無旁貸──在下看不到將各路數據整合在 一起對政府來說有幾困難。 即使集齊數據，要做長週期分析也不容易；最大障礙是樓價。地產代理的樓市數據只至 1990 年代，連一個升跌週期也未能覆蓋，觀近況還可以，看大勢則差矣。官方公佈的 樓價指數只至 1980 年，週期意義上也略嫌不足。但 1980 年前是否沒紀錄呢？非也。 差餉物業估價署各期《Property Review 》紀錄了港九新界各類住宅樓價，理論上由 1968 年起發行，但實際上，傳說中的 1968 、69這兩年報告，全港九新界（包括大學） 圖書館皆失傳，故數字只始自 1969 年。1976 年前，住宅並非以現行的 A 至 E 類劃分， 而是先按有否間房劃分公寓及單位兩大類，然後再按大小細分【表】。但由於沒間房的 「大公寓」大極有限，而有間房的「小單位」則小極有限，故兩個分類其實大致對應。 差餉物業估價署的住宅分類 現行分類 A B C D E 平方米 0 – 40 40 – 70 70 – 100 100 – 160 ≥ 160 平方呎 0 – 436 436 – 762 762 – 1,089 1,089 – 1,742 ≥ 1,742 1977 年 細公寓（ small 大公寓（large 細單位 中單位 大單位 前分類 tenement floor ） tenement floor ） （small flat ） （medium flat ） （large flat ） 間房？ 無 無 有 有 有 平方呎 0 – 450 450 ≤ 1,000 1,000 – 1,700 1,700 1 ______________________________________________________________________________________ 注意：本報告已力求所提供的資料為可靠及中肯，惟對內容之完整、準確及有效性不作任何保證。本報告亦不構成 任何投資或買賣建議，讀者應對本報告進行獨立評估及判斷，並建議在進行有關投資或買賣時徵詢專業人士的意見。 香港分行 Hong Kong Branch 2009 年 10月 24日 建基於此，以 1994