阳光新城房地产开发项目设计方案.doc

阳光新城房地产开发项目 1 概述 1.1 选题背景及意义 自1998年以来，我国房地产业发展迅猛，对国民经济的拉动效应越来越大，2008年国家统计局日前公布的数据显示,房地产业增加值占我国国内生产总值(GDP)比重超过5%,在国民经济发展中发挥了支柱产业的重要作用房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。1.2 国内外房地产项目可行性研究现状 可行性研究的产生具有历史必然性，这是因为长期投资项目不仅投资数额大、回收期长，而且存在着投资机遇上的选择性、投资空间的流动性和投资收益的不确定性，稍有不慎，就会使大量投资付之东流，造成投资失败，给投资者、社会乃至整个国民经济造成损失，这就在客观上需要产生一种在建设前期能够对项目的投资数额、投资效益、资源状况、环境保护、生产经营条件、产品设计、市场形势以及总体规划等方面进行全方位分析论证的方法。可行性研究正是适应这种需要而产生的。 可行性研究作为开发前期对项目进行技术经济论证的一种科学方法，最早起源于美国，而应用于房地产项目的可行性研究最早也是出现在20世纪30年代的美国。在第二、三次世界大战后，特别是20世纪60年代以来，新技术不断涌现，世界科学技术和经济管理科学的迅猛发展，可行性研究不断得到充实、完善和发展，逐步形成为一整套系统的科学研究方法。现在房地产开发企业也越来越重视可行性研究的作用，将它视为房地产项目管理全过程中最重要的环节，国外一些专家和学者分别从房地产的区位选择、投资资金筹措、投资成本和收益、投资风险不确定性等方面对房地产项目投资的可行性进行了阐述和论证。此外，联合国工业发展组织( UNIDO )、国际复兴开发银行等世界性组织，经济合作与发展组织( OECD )、亚洲开发银行等区域性经济组织，分别编写了包括房地产项目在内的投资项目可行性研究教材。经过几十年的发展，可行性研究的理论与实践在国外己经比较成熟。 我国房地产项目可行性研究主要是由政府倡导发起，1981年国家计委正式发文，明确规定“把可行性研究作为建设前期工作中的一个重要技术经济论证阶段，纳入基本建设程序”。1983年国家计委又颁发了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，进一步明确了可行性研究的程序编制、内容和评审办法，把可行性研究作为编制和审批项目设计任务书的基础和依据。随着改革开放的不断深化，市场经济的观念在人们的头脑里更为加强，在建设项目的可行性研究中，经济效益评价日益受到人们的重视。1987年9月国家计委发布了《关于建设项目评价工作的暂行规定》、《建设项目经济评价方法》等四个文件，填补了我国在可行性研究中有关经济评价方面缺乏系统方法和国家统一标准的空白。进入20世纪90年代，随着国民经济的迅速发展，国家宏观投资环境发生了巨大的变化，投资建设领域出现了许多新情况、新问题，与新会计制度接轨和国际惯例接轨，1993年4月国家计委会同建设部重新颁布了修改后的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等四个新文件。这些文件的颁发，对建设项目经济评价工作做出了统一规定，并要求各个投资主体、各种资金来源、各种投资方式兴办的大中型建设项目，限额以上技术改造项目均应按此方法与参数进行经济评价。这标志着我国建设项目可行性研究经济评价的理论和方法体系日益完善，保证了投资决策的科学化、规范化、程序化，从而在很大程度上避免了投资决策的失误。为了规范房地产开发项目经济评价工作，建设部于2000年9月颁布了《房地产开发项目经济评价方法》，从发布之日起在全国试行。2002年国家计委委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》投入使用，这是自《建设项目经济评价方法与参数》(第2版)以来由国家计委层面组织出版的必威体育精装版一本关于前期工作的指导性文件。据称，这是我国第一部与国际惯例接轨、在国家层次上用以指导全国投资项目可行性研究工作的规范性文本，总结了我国可行性研究近20年的实践，并注重借鉴吸收国际有益经验，包括可行性研究内容与方法，可行性研究报告编制大纲两大部分。以上1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》中，作为房地产开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，缺乏明确的、可操作性的指导意见。同时房地产开发可行性研究还没有一套完整的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标。由于在理论上缺乏指导性，因此在房地产开发可行性研究报告编制过程中，对市场预测、项目策划等重要内容分析依据不科学，缺乏指导性，项目投资决策者的主观行为导致房地产开发可行性研究流于形式。 此外，目前进行可行性研究分析的从业人员的素质偏低，水平参差不齐，知识结构单一，导致可行性研究报告