四川内江商贸城项目营销策划案.doc

内江商贸城项目营销策划案 报告思路：项目分析 定位分析 营销策略 推广策略 第一部分项目分析 1、项目区位及交通 项目位于内江市城西开发区甜城大道上。项目临国道321、临近高速路口，交通便利 项目位于内江开发区，距离市中心较近。项目临近内江火车站 2、项目周边环境 目前项目周边配套相对匮乏，区域建设尚处发展阶段。该区域为内江开发区，发展前景好。 项目所在区域为开发区，该区域尚处于发展阶段，整体缺乏商业氛围，缺乏大型的商业。 项目周边道路情况佳，通达性好； 目前项目区域为新开发区，周边厂房较多； 区域发展未来将受本项目带动。 3、项目地块条件 总规划 建筑面积：365亩 建筑净用地面积：347亩 总建筑面积：477968.24平米（1、2期） 地上计入容积率面积:404277.37㎡ 地下计入容积率面积:73690.87㎡ 项目一期情况 红星美凯龙：63464.62㎡ 精品家居馆：80378.77㎡ 建材馆：125464.01㎡ 五金机电市场：31479.36 ㎡ 写字楼：27528.96 ㎡（不考虑） 独立地下停车场：19794.19㎡ 4、货品统计 楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 合计 红星美凯龙 / 17654.93㎡ 15073.977㎡ 15073.977㎡ 15073.977㎡ 62876.861 ㎡ 精品家居馆 17560㎡ 17674.79㎡ 14852.07㎡ 14852.07㎡ 14852.07㎡ 79791 ㎡ 建材馆 38467.05㎡ 32253.55㎡ 32253.55㎡ 32253.55㎡ / 135227.7 ㎡ 合计 56027.05㎡ 67583.27㎡ 62179.597㎡ 62179.597㎡ 29926.047㎡ 277895.561 ㎡ 备注：数据来源于建筑设计图纸 根据建筑设计图纸测算 项目可销售面积达27.8万方，其中家居馆可销售面积14.3万方，建材区13.5万方。 项目体量较大，考虑到后期运营，建议自持部分物业。 5、货品分析 楼层 -1F 1F 2F 3F 4F 备注 红星美凯龙 / 自持 自持 自持 自持 红星美凯龙为项目主力店，是项目成果运作的关键，建议将红星美凯龙自持。 精品家居馆 销售 销售 销售 销售 销售 建议将精品家居馆部分整体销售 建材馆 销售 销售 销售 销售 / 建材馆为独立商铺，建议将建材馆部分整体销售 根据经济技术指标测算 项目可销售面积达269307.4平米，其中自持面积63464.62平米，销售面积205842.78平米。 自持比例为24%，销售比例为76%（家居建材部分） 6、项目SWOT分析 项目优势 区域价值：项目位居内江发展区，距离市区较近，随着区域规划的不断完善，地块的价值会不断攀升。 商业气氛：周边企业众多，是未来川南的工业区域，重要的交通枢纽。 配套完善：跟同类项目对比，项目规模、规划、设计具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。 升值潜力：地处处发展区，区域发展潜力较大。 交通优势：临321国道，临近高速路口及内江火车站。 规模优势：45万总建的大型综合型商贸城。 业态整合：科学规划、合理业态分布、形成“一站式”采购中心。 整合优势：整合内江地区家居生产、经营企业，有效集聚社会资本，高速创造财富。 品牌优势：红星美凯龙强势入驻。 W-劣势 经营气氛：由于项目体量大，区域暂不成熟，短期内形成浓厚的商业气氛，需要一段较长的养商期。 培育周期：需考验本案商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。 竞争气氛：内江大千建材城、自贡东大川南家居城、川南建材市场、泸州西南商贸城等竞争对手较多，对项目有较大的分流影响。 投资意识：内江地区市民投资意识较为淡薄，对项目销售有较大影响。 投资实力：内江经济处于川南各大城市下游位置，区域购买力受限。 O-机会点 区域升温：内江经济不断提高，房地产不断发展，城市化进程，未来家居建材需求大。 市场空白：内江尚无像本项目科学的业态布局，如此大规模的专业化家居市场，填补了城市发展经营场所空白点。 格局调整：由于区域的各建材城都开始增容，本项目“红星美凯龙”的进入提升了项目的竞争格局。 信用等级：政府支持、给项目增加了信用度，对提升项目品牌价值，项目的销售及经营都有很大带动。 T-威胁点 商业格局：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。 商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。 竞争对手：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户。 运营能力：项目