容积率调整报告.doc

淮南市山南新区生态小区项目用地容积率调整可行性报告 安徽建苑城市规划设计研究院 2011.01 第一章 背景 1 1.1 项目区位 1 1.2 项目周边概况 2 1.3 项目概况 3 第二章 方案调整的必要性 5 2.1 增加幼儿园办学规模，提升办学品质 5 2.2扩大城市水系与绿地用地，增加小区生活品质 5 2.3 打通东西向规划道路，健全城市道路网 6 2.4 承接西侧商业氛围，完善生活设施配套 7 第三章 项目容积率调整控制 8 3.1 《山南新区核心区控制性详细规划》容积率控制 8 3.2 项目预方案调整 9 3.3 项目容积率预条件 9 第四章 对项目容积率调整的可行性分析 10 4.1 功能布局 10 4.3 市政基础设施综合承载力 11 第四章 结论 13 附件 14 附件一：淮南市人民政府关于生态小区规划问题会议纪要 14 附件二：原生态小区项目用地规划设计条件通知书 15 第一章 背景 1.1 项目区位 中城建生态小区项目位于淮南市山南新区中心地带，舜耕山山脚，属于淮南市政务文化区高档生活组团范围。 项目北至南纬一路、南至南纬二路、西至南经十四路、东至南经十五路围合而成，项目用地内规划有1个“T”字型城市支路网。 距离淮南火车站约3.5公里，距规划中的商杭高铁站约6.0公里，西侧为规划中的山南新区景观大道南经十四路，距地快东侧约0.8公里处为淮舜路，可通至淮南老城区，项目南侧道路联系西部城区与东部城区。 地理位置优越、交通方便，自然环境秀美，是建设高档居住区的极佳区域。 1.2 项目周边概况 项目北侧为舜耕山风景区，基地南侧为规划居住用地并规划设有居住社区中心，西侧规划为居住用地并引导布局商业内街，东侧规划为居住用地。 1.3 项目概况 2010年6月30日通过参加竞拍摘得D3-1、D3-2、D3-3三个地块共计约446.92亩国有土地使用权。该项目占地297952平方米，规划用地为二类居住用地，容积率为1.0，出让年限为70年。以中间水系与规划东西向20米支路为界，北侧建筑高度控制在12米以内，南侧建筑高度控制在24米以内，并有南北方向与东西方向水系各一条。 针对上述条件，中城建提出规划设计方案如下： 生态小区总平面布局预方案 综合经济技术指标： D3-1地块 D3-2、D3-3地块 合计 总用地面积 166407㎡ 131545㎡ 297952㎡ 其中 水系面积 6981㎡ 2695㎡ 9676㎡ 净用地面积 159426㎡ 128850㎡ 288276㎡ 总建筑面积 142658.40㎡ 167676.60㎡ 310355㎡ 其中 地上建筑面积 103627.40㎡ 124854.60㎡ 228482㎡ 地下建筑面积 39031㎡ 42722㎡ 81753㎡ 建筑密度 15% 19% 16.8% 建筑高度 6-24m 6-24m 6-24m 绿化率 50% 50% 50% 地下停车数量 666 831 1497 容积率 0.65 0.97 0.79 2011年02月，淮南市规划局在审查生态小区居住预方案时，要求增加幼儿园办学规模，按照高标准的方式建设生态示范小区，加强城市道路网之间的联系，进一步完善城市的居住商业配套。（需进一步做工作） 2011年02月15日，中城建根据规划局对预方案设计提出的调整要求，做出损失评估，向淮南市市政府提出规划项目设计条件调整申请。（需补充） 2011年02月28日，淮南市人民政府第100号专题会议纪要，关于《中城建生态住宅项目规划建设问题专题会议纪要》，会议考虑新增，原则上同意调整生态小区项目规划，要求依法定程序报批（详见附件一，需补充）。 第二章 方案调整的必要性 2.1 增加幼儿园办学规模，提升办学品质 根据规划条件要求，该项目要求配备12班的幼儿园一所，规划调整时，淮南市政府认为淮南市山南新区总体规划人口容量为50万人，目前山南新区还没有一定规模、教学质量优良的幼儿园。 在规划方案调整时，要求在该小区内引进国内教学质量优良的幼儿园，同时扩大幼儿园的建设规模，尽量解决更多的家庭关于孩子入学问题，为社会增加额外的教育资源。 2.2扩大城市水系与绿地用地，增加小区生活品质 生态小区项目为节能生态小区，中城建拟建其建设成为淮南市开放型节能生态示范小区。 具体为：通过对规划中的防洪水系进行适当的扩展，在每个地块中适当的增加景观水系，通过其不规则的边界变化，达到最长的高效生物水岸，形成一个回归自然的生态空间。同时每一个小广场的雨水将被收集到一个个卵石洼地，大大提高其渗透性能。在小区的中心广场附近向市民展示“自然水处理”。这里将采取各种措施，以保持水土、治理洪水、改善水质和教育公民保护湿地生物群的意识。大大提高淮南市民保