专题从苏州商业规划看东环路改造.PDF

网尚房地产研究机构 专题：从苏州商业规划看东环路改造 一、解读《苏州市市区商业网点布局规划》 1、2004 年第一轮《苏州市市区商业网点布局规划》 2000 平方公里的都市圈 这次规划与《苏州市城市总体规划》确定的都市圈（约 2000 平方公里）基本保持一致， 共分 4 个层次。第一层次为古城圈层，以苏州古城护城河为界，面积约 14.2 平方公里。第 二层次为核心圈层，东至东环路，西、南至京杭大运河，北至沪宁高速公路，面积约 81.5 平方公里。第三层次为中心城圈层，以绕城高速公路为界，面积约 1000 平方公里。第四层 次为都市圈层，以总体规划拟定的都市圈范围为界，面积约 2000 平方公里。规划的对象包 括商业功能区、大型零售商业网点、商业街、批发市场、定点屠宰厂（场）的布局。并引进 地址：苏州市创新科技园5 幢2楼 电话：0512 1 网尚房地产研究机构 现代商业理念、休闲商业理念、网络商业理念、景观商业理念、景点商业理念、生态商业理 念、开发区商业理念、站点商业理念。 一个板块二新二轴四带 这次规划，将市区商业功能区按等级体系划分为市级、区域级、社区级三级体系，确定 的市区商业中心规划布局结构特征为：标志性商业格局“一个板块二新二轴四带”和 2 个商 务区，1 个国际会展商务区，12 个区域级商业功能区。 “一个板块”：即核心商业板块，由观前、石路、南门三个市级商业功能区组成。规划 整合这 3 个商业功能区，利用各自优势，错位发展，最终形成一个功能完善的核心商业板块。 其中，观前商业功能区范围为北至因果巷、旧学前，南至干将路，西起人民路，东靠临顿路， 规划用地面积约 52 公顷。形成以观前步行街为主干，以美罗商城、人民商场等大型商厦为 支撑，以玄妙观道教文化、老字号商店、地方戏剧为文化底蕴，集旅游观光、文化宗教、购 物休闲、餐饮娱乐等功能于一体的传统商业功能区。石路商业功能区范围为北临上塘街，南 至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河，规划用地面积约 30.9 公顷，形成以石路国际、亚 细亚等大型商厦和杜三珍、近水台、沐泰山等老字号为主要支撑的现代与传统相结合的商业 功能区。南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村， 规划用地面积为 12.4 公顷。形成以泰华商城、餐饮广场、购物广场、滨水广场和地上、地 下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。 “二新”即两个新的市级商业功能区，包括工业园区的湖东商业功能区和高新区的狮山 广场商业功能区。其中，园区湖东商业功能区范围为北临翠园路，南至钟园路，西起华池街， 东靠星湖街，规划用地面积约 65 公顷。功能定位为以新型业态、大型零售网点为支撑，打 造引领时尚的现代市级商业功能区。狮山广场商业功能区范围为北起金山路，南到吴前港， 东自滨河路，西至长江路，规划用地面积约 87 公顷。功能定位为以苏州乐园为依托，以淮 海路商业街为主干，形成功能齐全的现代市级商业功能区。 “二轴”即商业发展横轴和商业发展纵轴。其中，商业发展横轴是通过景德路连接观前、 石路两个市级商业功能区，并向高新区、园区延伸，形成苏州市区东西向的商业发展轴线。 商业发展纵轴是以人民路为主线，结合轻轨站点的设置，通过地上、地下空间相结合，并逐 步向相城区、吴中区延伸，打造现代商业空间发展新模式，形成富有现代商业气息的城市南 北向发展轴。 地址：苏州市创新科技园5 幢2楼 电话：0512 2 网尚房地产研究机构 “四带”指环古城风貌休闲商业带、环金鸡湖风情休闲商业带、沿太湖旅游度假休闲商 业带和沿阳澄湖度假休闲商业带。其中，环古城风貌休闲商业带是以护城河为核心，着重突 出苏州古韵之休闲游憩，并结合多处景观节点，设置旅游观光、文化娱乐等商业设施，确立 融休闲、餐饮、娱乐、