信托理论与实务.doc

信託理論與實務 期末報告 不動產證券化商品 授課老師：蔡弘智老師 班級：四財三B 組員：4960S033 石雅云 4960S043 林怡姿 4960S093 黃聖仰 不動產證券化商品(REITs) 不動產證券化商品(REITs)的起源 　REITs的基本理念，起源於19世紀中葉在馬薩諸塞州波士頓市設立的商業信託。由於產業革命所創造的財富，導致了對房地產投資機會的需求。而在當時，該州的法律要求是：除非房地產是其整體商業的一部分，否則，禁止公司擁有房地產。這就使得公司無法作為一種獨自投資和交易房地產的工具。針對這一規定設計的馬薩諸塞信託，是第一種被允許投資房地產的合法實體。這一實體與公司擁有同樣的權利：股權可以轉讓、有限責任以及專業人員集中管理。隨後因其逐漸發展成為規避公司所得稅的不動產投資組織，而被美國最高法院認定為商業信託與公司相似，並視同聯邦公司組織加以課稅，導致其發展一度停滯。但由於後來的投資信託法規不斷健全，且經濟發展態勢良好，美國房地產投資信託的發展又日益茁壯起來。鑑於房地產投資信託的優點，1960年，在艾森豪爾大總統任期的最後幾個月前，簽署了《房地產投資信託法案》，規定滿足了一定條件的房地產投資信託可以免徵所得稅和資本利得稅，這就是最初的房地產投資信託法。 1961年，當第一家REITs進入市場時，其內在的理念實際上已經存在了100年左右。其後，REITs的發展也是一路坎坷，直到上世紀80年代末，REITs才迎來了其迅速發展期。REITs準確的說是房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts)，是以一種不動產證券化的商品，主要收取不動產的租金收益，證券化的不動產主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等不動產。由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。投資者通過證券市場可以進行自由的買賣，享受投資回報。在REITs的發源的美國已經形成了非常完整的投資規模。 REITs的概念很簡單，但是還是有很多人把它和房地產信託、上市房地產公司混淆，對此股東也非常頭痛，他認為這三種不同的產品有很多相似之處，同為企業融資的手段。首先是REITs與房地產信託的區別，在業內房地產信託又稱為準REITs，在一些媒體上直接把房地產信託寫成REITs，產生了誤會。REITs是標準化可流通的金融產品,而房地產信託計畫是有若干份合同限制的集合非標準化金融產品，不能在證券交易所上市流通。 REITs與房地產信託、上市房地產公司的區別 REITs與房地產信託： REITs投資回報是把收入的大多數分配給投資者，例如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者。房地產信託對投資者的回報為信託計畫方案中的協議回報，目前資金利潤率一般在3%至10%左右。REITs負責提供資金並組建資產管理公司或經營團隊進行投資營運；房地產信託計畫的運作方式是提供資金、監管資金或部分參與專案公司運作獲取回報。 REITs與上市房地產公司： 其次是REITs和上市房地產公司的區別，兩者同為證券產品，在中國上市房地產公司中間有一些和REITs比較相似。例如北京的國貿，其公司上市的股票中間商業地產占到了相當的比例，但是其並非REITs。REITs在投資政策上是有限制的，比如REITs需要額外融資，須得到基金持有人的許可，且投資產業必須與投資策略一致。上市房地產公司沒有限制，可自由投資在物產、空置土地、房地產開發和其他非相關物產的企業活動。REITs有最高的負債比率限制，其負債比率低於上市房地產公司。上市房地產公司沒有最高負債比率限制，由於參與房地產開發，負債比率較REITs高。 不動產證券化商品（REITs）的種類 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 「不動產投資信託」　（REITs）（REAT）「REITs」與「REAT」1. 主要的優點 (1) 就社會整體而言 ☆ 可促進不動產之有效利用 ☆ 可促進資金之有效流通利用 ☆ 提供多樣化的投資管道，以疏導過剩的游資 ☆ 健全不動產市場機能，避免壟斷行為的發生 ☆ 提高市場參與的公平性 (2) 就不動產經營者而言 ☆ 得以發行證券形式，取得資金解決融資問題 ☆ 藉由專業知識的提供，取得經營服務報酬 (3) 就投資者而言 ☆ 提高投資的變現性與流通性 ☆ 可經由適當的投資組合，分散投資風險 ☆ 可藉由專業化的經營，提高投資收益 2. 主要的缺點 (1) 缺乏不動產經營、處分的自主性 藉由不動產證券化的運作，投資人乃以購買證券的方式參與不動產投資，而非直接購買不動產本身因此不動產標的之經營、處分的權利，則受到相當大的限制，無法依其意願而決定之。 (2) 證券市場景氣變動的風險 因不動產證券化後，投資人持有