上海老旧公房管理及运营机制研究.pdf

上海老旧公房管理与运营机制研究 上海老旧公房 管理与运营机制研究 詹水芳　齐　峰 （上海市发展改革研究院　上海　２０００３２） 内容摘要：公房是我国计划经济年代的产物，上海直管公房、售后公房在当前管理 运营中存在诸多突出问题。公房管理涉及的内容非常宽泛，包括房屋买卖置换、租金费 用收缴、邻里纠纷调解、违章搭建处理以及房屋的维修维护等，是改善居民工作与生活环 境、提高居住水平的基础工作，也是城市建设和管理的重要内容。完善上海老旧公房管 理与运营机制，应提高物业费收缴率，加强物业管理企业自身建设，健全公房服务收费机 制，加强相关政策法规的执行力度，加大政府投入，完善业主大会自治机制等。 关键词：老旧公房 管理运营机制 物权 承租权 中图分类号：Ｃ９１３．３１　　文献标识码：Ａ　　文章编号：１００５－１３０９（２０１３）０７－００７７－００８ 一、研究范围的界定 公房制度是新中国成立后，在城镇土地及房屋国有化背景下建立起来的，以房屋公有、国家 统一调配使用、使用人支付租金为主要内容的城镇房屋产权制度及管理制度。公房的大量存在 实质上是我国长期实行住房福利化的结果。在公房制度内部，形成了直管公房、系统公房、售后 公房三种类型并存的局面。直管公房，指的是全民所有和集体所有的房屋，由房管局或授权单位 直接管理。系统公房，指的是国有企业、事业单位所有，并且自行管理的住房。２０世纪８０年代 以后我国实行城镇住房制度改革，住房福利分配制度逐步淡出历史舞台，上海也由此加快了公房 的出售进程。公房出售后，产权即归私人所有，即成为所谓“房改房”，也就是售后公房。 虽然系统公房在政策层面纳入公房范畴，但由于它由国有企业、事业单位自行管理，暂不列 入本文研究范围。因此，本文主要是围绕上海直管公房、售后公房在管理运营中存在的突出问题 展开探讨，以提出有针对性的政策建议。 收稿日期：２０１３－０６－２１ 基金项目：２０１２年度上海市政府决策咨询研究重点课题（项目编号：２０１２－Ａ－１３－Ｂ）。 作者简介：詹水芳：上海市发展改革研究院城市区域经济研究所助理研究员。齐　峰：上海市发展改革研究院副 院长。 — ７７— ２０１３年　第７期　 二、上海老旧公房管理运营存在的主要问题分析 （一）上海老旧公房的基本情况 随着公房出售进程的不断深入，上海公有住房的数量以及在住宅总量中的比重不断下降。 根据上海市统计局公布的数据，在对“每百户城市居民家庭房屋产权构成”的统计中，２００４～２０１０ 年产权类别为租赁公房的比例分别为２５．９％、２５．５％、２３．８％、２０．４％、１７．４％、１６．３％、１６．４％， 呈现逐年下降的趋势。由于老旧公房（不包括廉租房、公租房）不会再有增量，只会不断减少，可 以预见，在未来的一段时间内，在过去计划经济条件下形成的公有住房制度会逐步消失。住宅的 社会保障功能将通过廉租房、经适房、公租房等新的住房制度来实现。 尽管如此，从现实的角度看，上海旧的公有住房在数量上仍大量存在。截至２０１０年底，上海 市、区县直管公房尚有５９万户，建筑面积２３８９万平方米，其中市直管公房５５．８４万户，建筑面积 ２２０１．８６万平方米；系统公房２５万户，建筑面积１４１９万平方米。另有市（区县）代管产、宗教产、 落政代经产等按照市政府规定的租金标准执行的房屋４万户，建筑面积 １８１万平方米。以上房 屋总计８８万户，建筑面积３９８９万平方米，其中居住房屋８５．６３万户，建筑面积３５５１．７７万平方 米。同时，上海自公有住房出售政策实施以来，已累计出售公有住房１８２．９８万套，建筑面积９８６８ 万平方米。其中，２０１０年出售公有住房２．６７万套，建筑面积１４２．１２万平方米，回收购房款４．９ 亿元，扣除维修基金后净归集额３．１６亿元。 （二）共性问题 当前，上海还存在着为数甚多的老旧公房，由于各种原因，公房的日常维修和管理运营存在 很大困难。不少物业