一种及REITs相结合的融资技术创新研究.pdf

《经济问题探索》2010年第10期 一种与REITs相结合的融资技术创新研究 刘尔思 (云南财经大学国际工商学院，昆明650221) 摘要：当前宏观调控的背景下，房地产企业面临严格的融资贷款限制，房地产业需要选择一种灵活、 变通、可靠和稳定的融资模式，这种模式可集直接贷款、股权投资、资产证券化等为一体．根据不同层次、 不同需求、不同规模构建房地产业融资服务平台。信托融资集货币市场、资本市场和产权市场于一身，能够 根据不同层次、不同需求、不同规模为企业提供融资服务。创新信托融资方式，采用与项目融资相结合的融 资技术能够满足当前房地产企业开发资金需求。同时还能够规避金融市场风险，确保经济安全。 关键词：信托融资模式；融资技术；REITs 一、中国房地产业融资救困 于房地产的长期健康的发展。但调控应坚持“稳” 我国房地产在经历每一次经济调控中都成为众矢 字优先，防范多重不利因素叠加导致的市场过度调 之的，200l、2007、20lO年的调控无一例外。2008—整。坚持一个“稳”字，防止过度调整的关键是现 2009年冰与火的经济“V”型转身，中央财政和地有存量能够持续稳定的开发，确保满足市场基本需求 方以巨额投资振兴被外来危机冲击的经济，货币供应 的供给。但现有存量开发遇到开发资金供给不足、融 量如开闸之水流入投资领域：2008年1月至2010年资成本过高的困境，当前宏观调控背景下。需要选择 一种灵活、变通、可靠和稳定的融资模式。这种模式 Ml和M2同比增长了22．5％和33．97％。2009全年， 全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长应集直接融资、股权融资、资产证券化等为一体的优 30．1％。增幅比上年提高4．2个百分点。这一数额庞势，根据不同层次、不同需求、不同规模需求构建房 大的投资中，有36232亿元用于房地产开发投资，比地产业融资平台。 上年增长16．1％，其中，商品住宅完成投资25619亿近几年的实践证明，信托融资技术具备这种优 元，增长14．2％，占房地产开发投资的比重为势：一方面信托融资应用范围广，能够连接信贷市 场、证券市场和产权市场为一体，通过制度和融资技 70．7％。20lO年l一3月。全国完成房地产开发投资 6594亿元，同比又增长了35．1％，其中，商品住宅术设计，实现企业或项目的融资最优组合；另一方面 资金供给方式灵活，可以针对房地产企业本身运营需 完成投资4552亿元，同比增长了33．0％，占房地产 开发投资的比重为69．0％。难以阻挡的房地产投资求和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大市场 供需双方的选择空间；同时信托融资可以降低房地产 增长震动了中央最高层，2009年12月9日国务院要 求“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5 业整体运营成本，节约财务费用，利于资金持续运用 和降低市场价格。根据中国信托行业的统计，房地产 年”。20lO年4月14日，国务院发出通知，要求二 套房贷首付比例不低于50％，利率1．1倍；三套以信托融资在我国发展迅速，融资规模逐年攀升：2002 上房可停贷。同时，各金融机构加快提高对房地产企 年下半年开始起步，当年实现24亿元的融资规模， 业的融资贷款门槛，政府严禁企业囤地囤房。房地产 2003年共筹集近60亿元资金，2004年融资规模达 业的融资环境受到前所未有的限制。中央的调控源于 110亿元，2005年仅上半年融资额就达64亿元。 房地产的价格。当前我国房地产价格总体水平仍然偏 2005年后。由于房地产进入高速发展时期，银行贷 高，适度调控有利于房地产价格回到正常水平。有利 款相对容易，信托融资模式未能为开发商所用。2008 作者简介：棚尔思．男．江西宜丰人。云南财经大学国际工商学院．麓授、博士。主要研究方向：投融资学、区域经济、产生 链管理等。 60 万方数据 年4月央行发布《2007年中国金融市场发展报告》 2．阶段性股权信托计划融资。将信托资金分阶 提出，“要加快产品创新，丰富金融市场产品体系”， 段地