第八章 假设开发法及其应用.ppt

运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （一）调查待开发房地产的基本情况 1、调查土地的位置； 2、查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据； 3、调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等； 4、调查此地块的权利状况； §6-4 假设开发法的操作步骤 一、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （二）确定最有效的开发利用方式 根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置、这种用途的现实社会需要程度和未来的发展趋势等。 一、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （三）估计开发经营期 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。? 一、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （四）预测开发完成后的不动产销售总价 根据土地条件和所确定的开发利用方式，预测开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。 一、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （五）估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润 1、开发建筑成本费用 2、估算专业费用 3、确定开发建设周期，估算预付资本利息 4、估算税费 5、估算开发完成后不动产租售费用 6、估算开发商利润 一、假设开发法的操作步骤 运用假设开发法估价一般分为下列六个步骤进行： （六）计算和确定估价额 将上述数据直接带入公式进行计算，即： 地价=不动产总价－建筑费用－专业费－利息－税费－租售费用－开发商利润 一、假设开发法的操作步骤 调查该类待开发土地的基本情况主要包括以下四个方面： 1、弄清土地的位置。包括三个层次： ①土地所在城市的性质； ②土地所在城市内的区域的性质； ③具体的坐落状况。 2、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。 3、弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。 4、弄清将拥有的土地权利。 （一）开发经营期 开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。 二、假设开发法计算中各项的求取 开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。 （二）开发完成后的房地产价值 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期（但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外）。 二、假设开发法计算中各项的求取 开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价（同市场法中建立价格可比基础的要求）。例如，假设现在是2007年8月，有一宗房地产开发用地，用途为商品住宅，开发期为1.5年（或18个月），如果要估计该商品住宅在2009年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。 （三） 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。 二、假设开发法计算中各项的求取 （四） 投资利息 投资利息测算只有在传