第四章房地产开发的程序与管理.ppt

第四章 房地产开发的程序与管理;第一节 房地产开发的主要程序;一、房地产开发的主要程序;⒈ 投资机会选择与决策分析; 在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中判断其可行性。 在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。 ; 投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评估（评价）两部分工作。前者主要分析市场的供求关系和价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。;⒉ 前期工作;前期工作的内容主要包括以下几个方面：;⑺ 市政设施接入的谈判与协议。 ⑻ 安排短期和长期信贷。 ⑼ 对拟建中的项目寻找预租（售）的客户。 ⑽ 对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金或售价水平。 ⑾ 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。 ⑿ 对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。 ⒀ 开发项目保险事宜洽谈。 上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。;⒊ 建设阶段; 开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算。同时，开发商还要出面处理工程变更问题，解决施工中出现的争议，签付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。 ;⒋ 租售阶段; 在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者，但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。 ; 对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业厂房常是出租、出售并举，以出租为主。 ; 应该进一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段，都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，又对建设过程的施工难易、成本高低有影响，更对租赁阶段使用者对建筑物功能的满足程序、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。 所以，整个开发过程中每一阶段的决策或工作，既要“瞻前”，更须“顾后”，这是项目成功与否的关键所在。 ;二、房地产开发过程的主要参与者;⒈ 土地所有者或当前的使用者 ⒉ 开发商 ⒊ 政府及政府机构 ⒋ 金融机构 ⒌ 建筑承包商 ⒍ 专业顾问 ;专业顾问;⑵ 工程师 房地产开发中需结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明、以及空调或高级电气设施等设计外，还负责合同签定、建筑材料购买、建筑设备订货、施工监督、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。 ;⑶ 会计师 会计师从事开发公司的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目开发提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清帐、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发公司负责人通报财务状况。 ;⑷ 经济师及成本控制人员 经济师及成本控制人员负责开发成本的费用估算、编制工程成本计划、对计划成本与实际成本进行比较、进行成本控制等项工作。 ;⑸ 估价师及市场营销人员 估价师任务就是对开发的产品在租售之前进行估价，确定房地产的租金或售价水平。这种估价工作，必须在得到建筑师、经济师的密切协调与配合，充分掌握市场行情的情况下进行。市场营销人员的任务就是预测客户来源与数量、开展市场营销活动、办理出租出售手续，同时还包括租售策略的制定与实施、租售方法的协商、租售价格水平的预测等工作。 ;⑹ 律师与代理人 律师参与房地产开发的全过程，如获得土地使用权时，需签订土地使用权出让或转让合同；出租或出售物业时签订租赁契约或销售合同等。代理人一般情况下受开发商的委托出面处理一些法律及实际问题。由于代理人熟知房地产开发事宜，对其中