锦璨家园营销策划报告.ppt

锦璨家园 营销策划方案 目 录 1.调整后的项目情况 2.竞争格局分析 3.项目SWOT分析 4.项目定位 5.项目营销策略 6.分阶段营销策略 平面展示部分及佐佑优势 1. 调整后的项目情况 调整后的户型比例 2. 竞争格局分析 2.1 项目所在区域的竞争格局 2.2 项目的主要竞争对手 按照“产品类似、地段类似、客户来源相同、销售周期重合”的原则进行分析，本案的主要竞争对手为： 尚城 鑫泰丽都 楚天馨苑 长海项目 3. 项目SWOT分析 4. 项目定位 我们认为，本案的有效定位应该着眼于：立足于产品，营造差异化特征。 那么，我们应该如何打造项目的差异化呢？从户型方面？景观方面？概念方面？物业管理方面？…… 我们认为本案可以最大限度发挥地段优势，将项目打造成为“城市精品住宅”。 4.1 园林建议 作为“城市精品住宅”，项目应该充分表现“精品”特性。在景观方面，建议打造精致的、以水景为主题的、可参与性的景观社区。 外立面建议 物业管理建议 项目为封闭式社区，建议提供“安心、省心、放心、开心、同心”的五心服务，彰显精品住宅形象。 4.2 项目客户群定位 目标客户构成 因此，项目的目标客户主要有三大类： 第一类是长沙市区的自住与投资客户； 第二类是项目周边企业、学校等单位的中高层管理人员及部分普通员工； 第三类是长沙县及周边地区的进城务工人员、个体商户等自住客户。 预计长沙市区客户与星沙及企业区客户将占较大的比重。 也可以是 广告语 主广告语 纯熟臻品，轻松拥有 备选广告语 锦绣生活，璀璨家园 关于案名 一个响亮的案名等于成功了一半。一个好的案名不仅能恰如其分的表现项目的竞争优势，还能符合目标客户的审美和消费心理，达到丰富想象力、激发参与欲望、刺激消费渴求的目的。 因此，我们认为“锦璨家园”应该重建案名，其着眼点在于： 目标消费群 产品的优势 产品定位 案名推荐 主推案名 都仕景园 备选案名 锦绣东方 盛景雅筑 易郡 5. 项目营销策略 营销推广总策略 主动出击 三线联动 强调区位 形象至上 借势发力 6. 分阶段营销策略 分期推广策略 售楼部包装建议 售楼部设置在开元中路与金华中路交汇处。 售楼部包装宜以“轻松、便利、精美、时尚”的形象导入，科学分布接待台、沙盘区、户型模型区、签约区、茶水区及办公室等，通过售楼部背景音乐与现代的装修风格，营造一种静谧与舒适的氛围。 主推标志 备选标志 建立销售案场的管理制度体系模板。负责营销模式、人员组织架构的建立以及具体营销工作的执行。 营销中心现场销售管理、销售氛围营造、人员管理、房产销售全过程服务，销售道具的维护，销售资料的整理与保管归档。 尾房销售策略建议与实施。 负责配合甲方办理银行按揭、房屋产权证、现场收款工作、负责收款催款过程控制、按期交款的收款控制工作。 负责配合甲方进行交房工作，与物业管理公司的交接。 主动出击 从项目的目标客户分析来看，市区客户及星沙、企业区客户将都占据了相当大的比重，而且随着星沙城市的逐步发展及市区楼价的不断高涨，将吸引越来越多的市区客户前来星沙置业。 因此我们必须改变等客上门的销售传统，必须要主动出击，在推广上，不仅关注星沙中心区、经开区企业，还要兼顾周边乡镇及市区客户。 三线联动 所谓三线是指： 大众媒介——包括在星沙大道、319国道、开元路等路段设立广告牌、长沙电视台字幕广告、网络广告等； 小众媒介——经开区企业行销、重点楼盘派单、通程及易初莲花等商场巡展、短信等； 现场包装——包括围墙广告、楼体广告、售楼部形象等。 只有三条线同时运用，才能充分发挥广告宣传的最大力量，促进项目的销售，迅速回笼资金。 强调区位 “通程商业广场、易初莲花等近在咫尺”……这些都可以表达我们地段的优越性。 “与镇政府为邻”，带来的是便利的交通、良好的治安、优美的环境、完善的配套……不仅意味着居住品质的提升，更是居者身份的象征。 强调项目的地段及环绕镇政府的区位，凸显项目的优势，有效吸引目标客户。 形象至上 项目环绕着星沙镇政府，因此项目形象的塑造对于吸纳有效客户具有非常明显的作用。 通过工地围墙、售楼部包装、楼体条幅、规范施工等等现象形象的无言展示，起到较为深远和广泛的口碑作用。 借势发力 项目周边有幸福里、鹏基诺亚山林、恒基项目、华润项目等多个高档社区，可以通过开元中路的现场围墙、单张派发，以及特定区域的户外广告投放，借助主要竞争对手的宣传与影响，通过一定的价格优势，有效拦截主要竞争对手的客户，促进项目销售。 预热期 热销期 持销期/二期导入 尾盘期 策略目的：形象建立，引起关注 传播工具