总市调感想_66526.doc

市调感想 引言——本次市调共计楼盘六个，分别位于长兴县，南浔区，以及织里镇三地，以下是我这次市调的感想。 一、长兴县 卡地亚庄园、画溪玫瑰园、绿城长兴广场是长兴县比较知名的楼盘项目，也是具有代表性，通过对上述楼盘的市调。 ★客户总结如下： 1客户：以上楼盘的客户，都以长兴县本地为主。 2客户偏好：该地客户比较喜欢欧式建筑，以法式，地中海为主。 3付款方式：按揭比例较大，其余为一次性付款。 4客户职业构成：基本都以私营业主为主，主要从事煤矿，蓄电池，以及加工业制造业。 5购买产品均价：公寓在9500-10000元，别墅12000-13000元。 6购买产品面积：公寓140平方米,别墅250-400平方米。 7客户主要关心问题：户型，风水，位置，价格。 8购买目的：投资，自住。 ★销售中心及置业顾问： 优势： 1销售中心普遍装修比较豪华，案场渲染能力较好 2沙盘、单体模型制造标准较高，虽无样板房，但是通过这些道具，可以很清晰的展示产品。 3案场保洁工作较好。 4置业顾问亲和力较高。 劣势： 1销售动线几乎没有。 2除长兴广场外，其它楼盘均无样板房，现场渲染力较差。 3置业顾问说辞普遍不熟练，项目数据不熟悉，对客户的复杂性，多样性，市场的多变性，国家政策的严峻性几乎无认识，置业顾问的综合素质较差。 4无物业，门童，门卫，没有。 5没有道旗帜，围挡。 芭蕾雨与以上项目对比优势： 1我们项目是一个百万大盘，前期为了迎合市场，落地打品牌，会低开高走。 2湖州是浙江唯一一个靠近太湖的城市，所以地理位置优势非常明显。 3南太湖旅游度假区是省、市两级政府重点打造的，有政策支持。 4比较一下环太湖地区（无锡、苏州）楼盘价格，显示出价格上的优势（目前处于价格洼地）。 5湖州以及南太湖便利的交通优势（318国道、104国道、杭宁高速、申苏浙皖高速、年内通车的杭宁高铁、以及滨湖大道、三环北路和二环东路已经在修建一条道路直接到达滨湖大道。） 5开发商的实力（首创、中国基建），土地储备量，融资能力。 6产品的稀缺性（类独栋，面积段相对较小，兼顾投资与自主）。 7“芭蕾雨”品牌效应，未来全国布局完成以后，将会大幅度的提高品牌的知名度，为以后产品的再升值，达到意想不到的结果。 8我们项目一期北B3地块靠近太湖，在目前可发的地块中，具有非常明显的地理位置优势，属于一线景观房（买别墅就是为了对稀缺性资源的占有）。 9全国布局的雏形基本形成（介绍一下分布在六大城市），重点介绍一下北京的项目，并且告之北京项目的销售情况（北京的房产调控最为严厉，在如此严厉的调控下，还能达到如此的销售业绩，成为北京的销售标杆项目，足以从侧面显示出北京市市民对“芭蕾雨”的认可）。 10介绍一下“3+X”模式，并且告之客户，这种模式的优越性，商业带动住宅，未来将会形成一个新的城市综合体。 二、南浔区 ★客户总结如下： 1客户：主要以南浔区本地客户为主， 2客户偏好：并无特别喜好，但是对于别墅的车位要求较高，一般为两个以上。 3付款方式：按揭比例较大，其余为一次性付款。 4客户职业构成：基本都以私营业主为主，主要从事传统加工业为主。 5购买产品均价：别墅14000-17000元。 6购买产品面积：别墅300-400平方米。 7客户主要关心问题：风水，户型，价格，位置。 8购买目的：自住为主。 ★销售中心及置业顾问： 优势： 1超豪华销售中心。 2现场渲染能力较强。 3“楼书”制作精美 劣势： 1置业顾问综合素质较差。 2置业顾问亲和力，服务意识较差。 3无销售动线。 4销售中心保洁工作较差。 ★芭蕾雨与以上项目对比优势： 1项目一期的容积率0.44（在目前湖州地区已销或再售楼盘中非常的低），属于低密度的休闲住宅。 2项目一期景观率达到了百分之五十，种植的树木多达七十多种，水系丰富，环境非常的优越。 3湿地公园的三大作用（净化水系，净化空气，发挥公园的作用），并且说明湿地公园的占地，同时比较周边楼盘，说明我们项目湿地公园的唯一性，优势明显。 4奥特莱斯广场的建立，会为周边小区业主带来方便（说明奥特莱斯世界品牌折扣中心的店面组成），并且介绍一下oom(商业模式的先进之处，并非为了处理库存产品)。 5小区内部的集中式配套，方便小区业主的生活，在规划和建设上的先进之处，以人为本。 6长兜港以后将会被打造成不夜港，会成为湖州市新的城市中心，与我们项目形成了动静结合，你中有我，我中有你的态势。 7南太湖旅游度假区的规划是以旅游，观光，购物，休闲度假为主，而芭蕾雨提倡的也是一种新的生活方式和理念，让城市人可以享受到不同以往的生活方式。 8介绍一下一期产品的建筑风格，并且简单说明建筑风格的特点，让客户有相对直观的印象，并突出以人为本的生活理念。 9介绍一下建筑设计公司、景观设计公司、建筑公司，增加客户对