农村宅基地使用权流转制度分析-农业经济管理专业毕业论文.pdfVIP

引言 我国农村的房屋所有权属于农民所有，而农村宅基地的使用权的取得必须依 靠农民的农村集体成员权，只有农村集体内部成员才依法享有宅基地使用权。由 此产生一个问题：农村房屋由于继承、转让等方式流转到非本集体成员手中，房 屋所有权人由农村集体成员转变为非农村集体成员，该非农村集体成员在当前法 律法规下不享有该宅基地的使用权，出现房屋所有权人和宅基地使用权人的分 离，造成房地分离。在此情形下，新的房屋所有权人因为身份问题无法取得土地 使用权，房屋的价值就无法很好的实现，给该房屋的流转带来很多障碍，农民也 因此无法获得由房屋流转和宅基地流转带来的收益。由于宅基地使用权在流转上 受到的限制，农民也不可以以房屋做抵押申请贷款，进行生活生产等活动，也在 某种程度上制造了农民增收致富的障碍。在当前，随着城市化步伐的加快，城市 土地成为越来越稀缺的资源，房价在不断升高，大量由农村来到城市生存的外来 劳动者们无力支付在城市的各种生活费用，与之相对应的是农民在农村的房屋和 宅基地却闲置，不能为农民带来更多的经济利益。城市土地的越来越稀缺和农村 宅基地的限制流转，其一动一静也正是城乡二元结构的体现。 1 第一章 农村宅基地使用权概述 第一节 农村宅基地使用权的概念及其特征 一、农村宅基地使用权的概念 《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占 有和使用的权力，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 宅基地使用权作为一项用益物权，是否包含收益权能，学界有不同的解释。 一种观点认为物权的收益权能不仅仅是指利用物获得经济利益，还应包括在生活 方面获得益处，因此宅基地使用权具有收益权能。另一种观点认为，物权的收益 权能仅仅是指利用物获得经济利益，由于宅基地只是用来建造房屋及附属设施， 满足生活居住需求，不能通过转让使用权获得经济利益，所以不具有收益权能。 1 二、农村宅基地使用权特征 （一）宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权 ，故具有身份性。 农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员 都有权以个人或户的名义申请宅基地。并且农村宅基地的性质不会随村民身份变 化而改变。宅基地使用权的性质为用益物权，权利人享有占有、使用、收益及处 分权，即权利人可以对宅基地长期享有占有使用的权利、可以在宅基地上建造房 2 屋和附属物、享有使用该块地带来的便利。 （二）宅基地使用权具有不可转让性 宅基地只能由农业集体经济组织授予其使用的特定的村民自己使用，除继承 外，不得转让与其他人。第一、所建住房的性质为自用住房，而将建造工商业住 1参见王利明：《物权法名家讲坛》之陈小君《宅基地使用权》，中国人民大学出版社，第328-329页。 2参见陈小君：《农村土地法律制度研究》，中国政法大学出版社2004年版，第155页。 2 房排除在外。如建造房屋供旅游娱乐业所用就不应归为宅基地使用权，它与建设 用地使用权的性质是有区别的。第二、宅基地应作为生活资料，而不能作为生产 资料使用，如投资建厂或鱼塘等。第三、不能作为农业目的的种植、养殖和畜牧 3 之用，这属于土地承包经营权的范围。 （三）宅基地使用权具有无偿性 宅基地的使用是无偿的，宅基地不再使用后，交还农业集体经济组织，或由 4 农业集体经济组织转交给其他人使用，也是无偿的。