新江湾城沁兰花苑_54116.ppt

新江湾城沁兰花苑 ——营销报告书 05工管 张嘉伟、林蕾、周菲、徐申、张强、吴周筠 本项目名为沁兰花苑，是由XX集团于2007年投资的新江湾城住宅项目，一期包括高层、小高层推出。项目由xx集团开发，xx集团资金雄厚，沁兰花苑系xx集团在中国首次开发的地产项目，纯属xx集团小式牛刀。 项目位于上海杨浦区新江湾城内，政悦路国浩路口，项目占地面积约总面积14.4247万㎡，容积率1.6,住宅建筑面积约28万㎡。户型以两房、三房为主，面积从50多平米到180平米不等，可满足各种不同的需要。 小区基本比配：绿化45%，道路 12% ，车库 1.2%，公共设施 7.8%，公寓 35% 交通状况: 55五角场站、910世界路站、819、M10、124世界路站、538闸殷路站、870世界路站 周边配套: 西侧为复旦大学新校区，北侧为规划中的江湾天地游艇码头，西南侧为已落成的17万平米新江湾城公园和大型极限运动中心。目前生活配套主要依靠中原地区。 组织机构设置 董事会 | 总经理 | ———————————————— |　　 　|　　　 　|　　　　　| 副总经理　　财务科　　审计科　　副总经理 —————————————————————————— |　　 |　　　 |　　　 　|　　 　|　　 　|　　　　| 办公室　预算科　市场科　合同科　材料科　工程科　销售科 ———————————————————————— |　　　　　　　 　|　　　　　　　 项目公司　　　　　项目公司　　　　　 |　　　　　　 　　|　　　　　　　 ———————　　 ——————　　　 |　 | 　 |　　|　　 |　 | 　 |　　|　　 施　销　统　收　　施　销　统　收　　 工　售　计　款　　工　售　计　款　　 员　主　员　员　　员　主　员　员　　 　　管　　　　　　　　管　　　　　　 人员招聘与培训 由于本案是本集团首次在国内市场开发的项目，人员方面将派出本公司的精英团队。 集团各项经营管理制度 本案将严格执行本集团成熟的管理制度，确保高质量的经营品质，树立品牌形象。 市场营销目标 目标利润： 4800万元 销售额：179542.35万元 销售价格： 一期9500元/㎡ 二期10500元/㎡ 市场经济环境分析 中小户型将成主流 2006年关于中小户型的各种数据和政策，已经体现出中小户型的“热”。许多开发商都改变了原有项目的建筑规划，改推中小户型，而这一点从2007年上市的新盘中可以看出端倪。 根据调查数据显示，2006年下半年全国一些重要城市推出的楼盘，都有往外环或郊区发展的趋势，同时有“涨价不涨量”的现象。价格成为大部分购房者首要考虑的因素。总价过高的大户型，对于购房的中坚力量而言，性价比显然不足以吸引他们的眼球 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，人称 9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、中小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。 2006年7月6日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。 问卷抽样调查显示，需求结构已经在悄然发生变化，以往被视为钢性需求的婚房和动迁购房的比例正在下降，而以改善居住为目的的购房需求正在上升。调查显示，38％的受访客户购房动机出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相对减少至23％，“动拆迁购房”需求排名第三，约占整体调查客户的21％。对于开发商而言，如何去适应需求结构的变动，也许是一个更重要的课题。 高端物业大打“精装”牌 随着2007年小户型陆续增多，产品同质化程度的加强，客户对住宅科技、节能、环保含量的需求逐渐开始显现。这方面尚存较大的提升空间，因此将可能成为众多开发商积极探索的重点。 “住宅，尤其是高端住宅越来越注重家装品质。2007年，将会有越来越多的高端物业选择精装修。 天价地难再现 2007 年