我国房地产市场现状及运行特点——以大连市房地产市场为例.pdfVIP

StatusQuoandOperationalCharacteristics oftheRealEstateMarket 我国房地产市场现状及运行特点 以大连市房地产市场为例 ·大连银行博士后工作站课题组 的财政收入 占比自原来的78％F降至44％，而支出却由69％上升至 今年4月国务院出台了针对聘地产市场的 “国l0条 ，这10 72％，因此形成了地方政府对土地财政的依桢。这也是为什么近些 条政策可以说是我国近几年实施房地产调控政策 来最严厉的政 年国家出台的房地产调控政策没有达到预期效果的缘故 。另外． 策维台 ，包括政府政策，金融监管．交易税费、土地交易、房源 2009年的天量信贷很大一部分流人了地方政府的投融资平台，一 供应等多方面 在 我国当前形势 下，房地产走势已不再是一个 定程度上为地方政府提供了充足的流动性，使得地方政府开拉和 单纯的经济现象 ．它已经和很多社会，民生问题 甚至国家的经 囤积土地有了资金来源．增强了地方政府捂地不卖的信心，也助 济．金融体系安全 问题紧密地联结在一起。 长丁各地地 王的出现 地王的出现严重影响了购房者的购房心 理，特别是影响了打算购房但是购房能力不足的中低收人群体。 我 国房地产运行态势分析 此趺金融危机后，我国房地产市场能够怏速恢复和反弹，有 很多因素在起作用，瓶括起来有如下几点 ： 第一．2005～2007年世界商品市场 的犬牛市使得许多商品的 价格都迅速上涨 ，出现了价量齐升的局面．我国的房地产市场也 不例外。从全国来看，这三年的商品房销售面积同比累计增长 r 81．7％，商品房销售价格累计 L涨了34．3％。2005～2007年商品 房价格上涨幅度落后于交易嚣的上涨幅度，一方面悻现了商品房 需求强劲，居民购买力强 另一方面也为2009年商品房的价格快 宝 ； 器 嚣 翟∞譬 速上涨 以及销售量的上涨埋 下了伏笔。实际上全国商品房销售量 圈1 1999～2009年商 品房销售面积圈 在经历了2008年的小幅下降后，2009年商品房销售鬣同比上涨 r 50．9％．商品房销售均价 同比上涨了20．75％，双双达到了历年之 最 (见图l、圉2)。 ％ 第二，2009年各地房地产市场商品房价格的迅速攀升，与 25 20 2008年国家再次启动房地产刺激经济 及2009年无量信贷有很大 15 关系。据估计，2009年的接近1O万亿元的天燕信贷中约有60％进 人了各地方政府投融资平台 与此同时各地二套和三套房贷政策 的放开以及贷款 利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望 ，相 应地 刺激了投资和投机性需求。 第三，地方政府的 招拍挂 机制直接推动 了土地价格上涨 堂 搬鬻篙镯 33673城8643919霹=4随732 进而推动了房地产市场价格 的上涨。分税制改革的实施使得地方 圈2 1999～2009年商品房销售均价比较 FINANCIAL MARKET 金融 场 第四，如果把上面提到的因素当怍外因的话．那么居民的刚 因素影响，还表现出独到的特点：可开发建设土地 供给紧张且 性需求以及投机需求是推动这次房价 上涨的内因。从人 口普查结 逐年减少趋势．供给总量不足且需求旺盛，与全崮其他 。线城 果来看 ，根据2008年的统计．2O～49岁人 口占我国总人 口的47％