万科-无锡机床厂项目投资决策报告-46页.ppt

1.2、宗地与城市的关系: 交通便捷、与城市联系紧密 河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一，横向和纵向交通均十分发达；尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度，随着快速内环线的建成，区域交通将发生质的飞跃，梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现象也将得到彻底解决。 客户来源： a、居住在项目周边的居民。 居住在项目周边老新村或新建小区内，对目前的住房品质与住房面积都有改善需要，希望能在熟悉的区域换房置业。 b、中心区与副中心区现有居民。 目前居住在城市中心地段，希望通过购房改善现有居住条件，但为兼顾家庭小孩老人，不希望离开市中心太远，希望能在近中心区域购房。 c、无锡乡镇居民。 乡镇小企业创办者，随着经济条件逐步上升，希望能在市区购置高档住房体现面子，但市中心无合适的高档住宅，希望能在本区域购房以满足需求。 客户描述： a、 企业高管或高级别公务员: 具有 “三高”，对本区域未来发展充满信心，购房对产品十分挑剔，除了希望彰显身份，还希望能突出自身的品位。 b、 私营业主: 在无锡市区或周边乡镇创办企业，目前主要住宅不足以体现其身份和让自己享受生活，希望能购房体现自己的实力，也可以让自己充分享受生活，有一定的炫耀目的，也是希望能给子女留下一份财产。 c、 外地投资置业: 对未来发展潜力看好，在此置业长线来看具有升值潜力，而短期来看则可通过租金来保证收益，购房面积不需要太大，总价压力会小一些。 客户来源： 目前居住在市区内的客户:希望通过购房为将来的孩子做准备，由于工作原因，在副中心区购房可享受周边成熟的配套和便捷的交通,外地投资客户,对稀缺地段产品的未来发展看好，购房考虑可租可售，也作为一份保值产品。 汇报完毕，谢谢 5.１ 强排方案 5. 单一成本假设法 产品类型:多层（6F） 强排容积率:1.54 产品类型:洋房（4F） 强排容积率:1.25 5.１ 强排方案 5. 单一成本假设法 产品类型:联排（3F） 强排容积率:0.96 五、项目初步方案——方案一 五、项目初步方案——方案二 五、项目初步方案——方案三 五、项目初步方案——设计规划指标表 　 458,373 471,193 　 　 合计 　 93,023 105,843 3,780 　 小计 不单独保留成本 　 　 756 　 地面露天 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 12,820 366 　 人防地下车库 只分摊一半建安成本 93,023 93,023 2,658 　 半地下车库 停车 　 　 可售面积 建筑面积 车位数 　 　 　 　 　 15,000 　 21,100 　 　 10100 小计 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 　 　 100 　 　 100 公厕 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 　 　 4,000 　 　 1000 社区卫生服务中心 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 　 　 2,000 　 　 2000 博物馆 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 4,000 　 4,000 　 　 2000 会所 需分摊所有八大类费用 　 11,000 　 11,000 　 　 5000 商业 公共配套建筑 2300 61 159 100% 365,350 365350 365350 16820 小计 2270 31 158 97.95% 357850 357,850 357,850 12820 高层(33F) 30 30 250 2.05% 7500 7,500 7,500 4000 联排(3F) 住宅 户数 单元数 平均每户面积 产品比例 可售面积 建筑面积 计容积面积 占地面积 产品构成 　 2000 　 　 　 15570 54075 水景占地面积 体育(游乐)设施占地 底层私家花园 组团宅间绿化 重要公共绿地 绿化用地合计 14701 22051.5 73,505 硬质铺装人行道 硬质铺装广场 硬质铺装车行道 砼路面车行道 沥青路面车行道 道路用地合计 m 　 围墙长度 2.50 容积率 m2 386,450 计容积率面积 35.00% 绿地率 17.42% 建筑密度 m2 26920 建筑物占地面积 m2 471,193 总建筑面积 m2 154,500 建筑用地面积 m2 154500 总占地面积 备注：1、若注册资本金超过3000万美金，成立公司就需要省外经贸厅批准，为节约时间，所以本项目公司注册资本定为2.3亿元以内。 2、11月底市开发获取两幅土地，获取土地前的保证金等一切费用由市开发自行解决，土地获取后暂不与国土局签订土地合同，等万科的项目公司成立后，由项目公司直接与国土局签订土地合同。同时土地证需可拆分成两张，