阳江市房地产评估报告_55649.doc

房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委 托 方：冯明 估 价 方：阳江市万联房地产评估有限公司2013年12月日2013年12月日目 录 致委托方函 3 估价师声明 4 估价的假设和限制条件 5 房地产估价结果报告 7 一、委托方 7 二、估价方 7 三、估价对象 7 四、估价目的 10 五、估价时点 10 六、价值定义 10 七、估价依据 10 八、估价原则 10 九．估价方法适用性分析 12 十．估价测算过程 13 （一）市场比较法 13 （二）收益还原法 16 十一、估价结果 17 附 件 18  致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月日估价师声明 本公司估价师郑重声明： 1、在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、估价师与本估价报告中的估价对象及有关当事人无利害关系和偏见。 4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）进行评估分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、在参加本次估价的人员中，胡品新等人参与了对估价对象的实地查勘。我们对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有第三方公司和个人对本次估价提供了专业帮助。 7、本报告的技术测算过程详见《房地产估价技术报告》，该报告仅供有关主管部门验查所用。 估价师签名： 姓 名 注册证号码 签 名 估价的假设和限制条件 一、估价的假设条件 1、本估价报告的估价结果采用公开市场价值标准。 2、估价对象的权利人合法取得土地使用权和房屋所有权，并已按规定支付完有关税费。 3、估价对象能够按照设定用途持续使用，并产生相应的收益。任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。 4、委托方和当事人提供的资料属实。 二、估价的限制条件 1、本估价报告结果仅为委托方了解估价对象的市场价格提供了参考，不作其它用途。 2、在房地产市场没有重大变化的前提下，估价报告使用的有效期为壹2013年12月日201年12月日 房地产估价结果报告 一、委托方 委托单位：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅 地址：阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号 法人代表：冯明 联 系 人：冯明 邮政编码：529500 二、估价方 受托估价机构：阳江市万联房地产评估公司 机构地址：阳江市江城区漠江路739号 0662）3623636?有3室2厅2卫朝南 全修装修房屋建筑面积为平方米 ⑴ 房屋用途：住宅 ⑵ 建筑结构：框架结构； （3） 外观：朝南全修装修花园、卫； 装情况 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五、估价时点 2013年12月1日至2013年12月7日 六、价值定义 本估价报告的估价结果，是指估价对象在估价时点、法定用途和符合本报告设定条件下的房地产公开市场价格。 七、估价依据 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法》； 3、《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》(GB/T50291-1999)； 4、国务院、地方政府及有关部门颁布的法律、法规； 5、委托方以及当事人提供的估价对象的相关资料； 6、估价人员实地勘察、调查获取的资料。 八、估价原则 1、合法原则 估价时遵循国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。 2、最高最佳使用原则 由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益，且房地产权利人都期望从其所占用的土