6房地产开发项目管理.ppt

Real Estate Development Operation * 某监理单位承担了一工业项目的施工监理工作。经过招标，建设单位选择了甲、 乙施工单位分别承担A、B标段工程的施工，并按照《建设工程施工合同（示范文本）》 分别和甲、乙施工单位签订了施工合同。建设单位与乙施工单位在合同中约定，B标段所 需的部分设备由建设单位负责采购。乙施工单位按照正常的程序将B标段的安装工程分 包给丙施工单位。在施工过程中，发生了如下事件： 事件1：建设单位在采购B标段的锅炉设备时，设备生产厂商提出由自己的施工队伍 进行安装更能保证质量，建设单位便与设备生产厂商签订了供货和安装合同并通知了监理单位和乙施工单位。 事件2：总监理工程师根据现场反馈信息及质量记录分析，对A标段某部位隐蔽工程 的质量有怀疑，随即指令甲施工单位暂停施工，并要求剥离检验。甲施工单位称：该部位 隐蔽工程已经专业监理工程师验收，若剥离检验，监理单位需赔偿由此造成的损失并相应 延长工期。 事件3：专业监理工程师对B标段进场的配电设备进行检验时，发现由建设单位采购 的某设备不合格，建设单位对该设备进行了更换，从而导致丙施工单位停工。因此，丙施工单位致函监理单位，要求补偿其被迫停工所遭受的损失并延长工期。 问题： 1.在事件1中，建设单位将设备交由厂商安装的作法是否正确？为什么？ 2.在事件1中，若乙施工单位同意由该设备生产厂商的施工队伍安装该设备，监理单位应该如何处理？ 3.在事件2中，总监理工程师的作法是否正确？为什么？试分析剥离检验的可能结果及总监理工程师相应的处理方法。 4.在事件3中，丙施工单位的索赔要求是否应该向监理单位提出？为什么？对该索赔事件应如何应处理。 Real Estate Development Operation * 四、房地产开发项目竣工验收档案 （1）技术资料的内容 （2）绘制竣工图 ①按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。 ②结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图， ③基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。 ④竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。 ①前期工作资料 ②土建资料 ③安装方面的资料 房地产开发项目竣工验收档案是工程在建设全过程中形成的文字材料、图表、计算材料、照片、录音带、录像带等文件材料店额总称。 五、房地产开发项目保修 1.房地产开发项目保修 指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。 所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。 Real Estate Development Operation * 第三节 （1）房屋建筑工程质量保修期限 ①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； ⑤装修工程为2年。 ④电气管线、给排水管道、设备安装为2年； ③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； ②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 （2）房屋建筑工程质量保修责任 ①房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。 ④施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 ③保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 ②发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 ⑤保修费用由质量缺陷的责任方承担。 ⑥在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 2.住宅质量保证书和住宅使用说明书 主要内容包括： ④ 用户报修的单位，答复和处理的时限。 ① 工程质量监督部门核验的质量等级； ③ 正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期； ② 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； （1）住宅质量保证书 是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住