CH4房地产评估 - 张萌-2017年10月.ppt

学习目的和要求 了解房地产的概念、特点、分类； 阐明房地产价格评估的基本理论； 阐述房地产价格体系； 分析影响房地产价格的因素； 掌握运用收益法、市场比较法、成本法、剩余法对房地产价格进行评估； 简述在建工程的特点和估价方法。 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念 房地产的形态：土地、房屋、附属物（三者合一）。 土地的特性 房地产的特性 房地产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。 （一）土地：地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。土地可以按照自然形态、用途、以及生地、熟地、毛地等标准划分。 （二）地产：土地及其相关财产的权利。 （三）房地产：房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物）和承载房屋及其附属物的土地，以及他们相应的各种财产权利。 （四）不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。土地、土地改良物，与其有关的财产权利。 二、房地产的特点 （一）土地的经济特性 1.用途多样性：农业、工业、商业、住宅用地等等。 2.供给稀缺性：人口增长，经济发展和城市化扩大了对土地的需求。 3.土地效益的级差性：土地间的差异决定土地效应存在差异性。 4.可垄断性：土地使用权的排他性。 （二）房地产（不动产）的特性 1.位置固定性 2.供求区域性 区域性市场而非全国性市场 3.使用长期性：居住70年、工业50年、商业40年、综合50年。使用期满后使用权归谁？《物权法》第149条规定：非住宅建设用地使用期满后，按照相关法律办理续期；住宅用地使用期满后后自动续期。 4.投资大量性：微观价值比重、宏观价值比重巨大 5.保值增值性：具有较高的投资收益率 6.投资风险性：受经济周期、宏观调控等因素影响显著 7.难以变现性：变现周期长、交易成本大 8.政策限制性：投资、开发、交易活动受有关政策、法律、法规的限制较多。 三、房地产的类型 居住类房地产：普通住宅、高级公寓、别墅等 商业类房地产：写字楼、商店、宾馆、酒店等 休闲类房地产：体育馆、娱乐中心等 公共事业类房地产：学校、医院、教堂、公园、博物馆、图书馆、政府办公楼、邮局、养老院等 工业类房地产：工业厂房、仓库等 四、房地产的描述方法 位置（坐落）、四至、形状 面积大小 建筑物层数和高度 建筑结构 建筑装修、附属设备 建筑物建成年月、建筑质量、维护保养状况、采光、通风、隔音、隔热 建筑外观及平面格局 利用状况及规划设计要求 房地产产权状况 土地地质基础状况、地上基础设施改良状况等 五、房地产价格评估的理论基础 （一）地租理论 1.地租：土地承租人为获得土地使用权，在一定期限内按契约规定，支付给土地所有者的货币数额。 2.地租形成：生产者的边际收益等于（除土地投入以外的）边际成本时所产生的总收益。 MC=MR 3.区位地租：不同土地由于区位不同，承租人在同一用途或不同用途中愿意支付的地租存在差异。 （二）土地价格理论 1.土地价格的内涵：土地未来使用年限内产生的所有地租的现值之和。（土地的价值） 地租=真正地租+土地资本化费用 真正地租：纯粹自然土地的地租 土地资本化费用：土地开发投资的利息和折旧 土地价值=真正地租价值+土地资本化价值 2.土地价格的形成 （1）土地价格在土地价值基础上，根据市场供求状况动态调节。 （2）在短期内土地供给对价格基本无弹性；在长期内土地供给对价格弹性随时间增加。 （弹性无法无限增加） 六、房地产价格的构成 房地产价格=土地价格+建筑物价格 （一）土地价格 1.土地价值 （1）土地原始价值：城市边缘土地的农业利用价值。 机会成本思想 （2）公共投资与环境改良价值：政府进行的公共投资（公路、公园、邮局、学校、医院），个人的经营活动（商店、娱乐场所）使城市环境改良而产生的土地价值。 （3）私人投资改良价值：私人对某块土地的投资使得土地价值增加的部分。私人投资和政府公共投资共同构成了土地的环境价值增值部分。私人在原土地上的绿化投资，土地由于环境改善的增值 （4）未来价值：由于土地用途、利用强度改变而产生的预期增值。农业用地变商业用地；农业用地由单种变为套种 2.土地价格：各类地租折现以及预期增值 （二）建筑物价格的构成 1.定义：房屋建筑及其附属物的价格，由建筑生产成本加入一定的合理利润构成。 2.构成： （1）新建筑物 （2）老旧建筑物 建筑物价格=重置成本-各种贬值 3.建筑物残值：废物余料价值扣除拆除费用。 （三）房地产价格的构成 （三）房地产价格的构成 七、房地产价格的种类 （一）土地价格的种类 1.市场价格、市场价值：市场价格又称为交易价格，公允的