传统小商品商圈定位及规划设计建议报告.ppt

4）项目商场部分各区域均价确定： S1商业各楼层价格制定： 注：采取两年或者三年返租模式销售公开售价 楼层 销售面积㎡ 销售均价（元/㎡） 销售总价（万元） 一层 7057 19781 13959 二层 7424 14836 11014 三层 7424 11127 8261 合计 21905 15172 33234 楼层 按8%回报率返租三年公开发售价格（元/㎡） 按8%回报率返租两年公开发售价格（元/㎡） 实收均价 （元/㎡） 一层 26028 23549 19781 二层 19521 17662 14836 三层 14641 13246 11127 （为使目销售收益最大化，各楼层按差价最低值0.75测算） S2商业各楼层价格制定： 采取两年或者三年返租模式销售公开售价 楼层 销售面积㎡ 销售均价（元/㎡） 销售总价（万元） 一层 5024 17947 9017 二层 5263 13460 7084 合计 10287 16101 楼层 按8%回报率返租三年公开发售价格（元/㎡） 按8%回报率返租两年公开发售价格（元/㎡） 实收均价 （元/㎡） 一层 23614 21365 17947 二层 17711 16024 13460 3、社区商业部分均价确定 1）以项目周边在售社区商业的售价为参照体系 以上三个社区商业为本项目周边在售社区商业，与本项目同处相同的区域商圈内，具备一定的代表性及参考价值。 楼盘名称 楼层 公开售价 凯旋城 1-2F连体销售 10000 新城·尚东区花园 1-2层连体销售 13000-15000 东方明珠花园（商铺） 1、2层连体销售 15000 2）分值预算售价法 类比项 分值（分） 凯旋城 新城·尚东区 东方明珠花园 本项目 项目消费基础 10 9 7 7 6 人流量 15 10 11 9 12 商业氛围 15 9 10 8 12 交通通达度 13 10 11 9 11 宣传推广力度 7 3 4 4 5 商铺使用率 10 10 10 10 9 营销策略对价格影响 4 2 3 3 2 商业规划 6 4 4 5 4 商户资源 6 4 4 4 5 区域发展潜力 10 6 6 7 7 项目建筑形象 4 3 3 3 2 总计 100 70 73 69 75 ① 凯旋城实际销售价格与分值的比10000/70，可以计算出，凯旋城其所得分值对应售价标准为143元/分。按照凯旋城与本项目分值比较，相差75-70=5分，则本项目一楼参考售价为： 10000+（143×5）=10715元/㎡（参考销售价格一） 新城·尚东区实际销售价格与分值的比为15000/73，可以计算出，新城·尚东区其所得分值对应售价标准为205元/分。按照新城·尚东区与本项目分值比较，相差75-73=2分，则本项目一楼参考售价为： 15000+（205×2）=15410元/㎡（参考销售价格二） 东方明珠花园实际销售价格与分值的比为15000/69，可以计算出，东方明珠花园其所得分值对应售价标准为217元/分。按东方明珠花园与本项目分值比较，相差75-69=6分，则本项目一楼参考售价为： 15000+（217×6）=16302元/㎡（参考销售价格三） 3）本项目社区商业部分均价的确定 通过以上三个销售价格参考样本，经过权重评估得出本项目社区商业部分铺位的实收销售均价为：14270元/㎡； 参考项目 凯旋城 新城·尚东区 东方明珠花园 销售均价 10715 15410 16302 权重（W） 30% 40% 30% 本项目最终销售均价（元/㎡） 14270 二、项目整体收益预算 1）项目销售总收益 S1商业 楼层 销售面积㎡ 销售均价（元/㎡） 销售总价（万元） 一层 7057 19781 13959 二层 7424 14836 11014 三层 7424 11127 8261 合计 21905 15172 33234 S2商业 社区商业： 项目未来实收销售收益预计为60751万元。 楼层 销售面积㎡ 销售均价（元/㎡） 销售总价（万元） 一层 5024 17947 9017 二层 5263 13460 7084 合计 10287 16101 楼层 销售面积㎡ 销售均价（元/㎡） 销售总价（万元） 一层 约8000 14270 11416 二层 2）项目租金总收益 说明：按照商业地产定价规律，负一楼的标准租金通常是一楼标准租金的0.7倍；以此规律推算项目S1负一层、S2负一层的标准租金水平为： 楼层 租赁面积 （㎡） 标准租金水平 （元/㎡·月） 标准月租金收益 （万元） S1负1层 7836 92 72 S2负1层 5559 84 47 合计 13385 —— 11