上海城市开发强度分区研究实施评估、经验借鉴、策略建议_唐子来讲座(整理稿).ppt

3.2.2住宅开发强度控制参数 开发强度DENSITY 毛容积率GPR 超高密度Very High Density 2.8 高密度High Density 最高2.8 up to 2.8 中高密度Medium High Density 最高2.1 up to 2.1 中密度Medium Density 最高1.6 up to 1.6 低密度Low Density 最高1.4 up to 1.4 独立式或联立或住宅(低密度) Landed Housing(low density) 由高度表示 (resultant from height) 毛容积率GPR 建筑层数控制STOREY HEIGHT CONTROL 总体规划Master Plan 修订后Revised 1.4 4 5 1.6 10 12 2.1 20 24 2.8 30 26 2.8 30 36 3.2.3非住宅地块开发强度修正 根据地块与大容量轨道交通(MRT)站点的距离，允许容积率上浮。 如果地块50%以上面积位于站点200米范围之内，允许容积率上浮10%;如果地块50%以下的面积位于站点周边200米之内，允许容积率上浮5%。 3.2.3非住宅地块开发强度修正 在城市中心的特定地区，根据地块规模不同，也允许容积第上浮5-15%。对于已有开发项目的容积率已经大于容积率的地块，或者拟建开发项目的批准容积率大于2008年总体规划中规定并已经缴纳开发费的地块，均不再享有容积率奖励规定。 根据地块与大容量轨道交通(MRT)站点的距离，允许容积率上浮。 如果地块50%以上面积位于站点200米范围之内，允许容积率上浮10%;如果地块50%以下的面积位于站点周边200米之内，允许容积率上浮5%。 地块面积 在基准容积率基础上允许上浮 ALLOWABLE INCREASE ABOVE BASE PLOT RATIO 中心区 (I)3，000 m2 to 5，500 m2 5% (II)5，501 m2 to 8，000 m2 10% (III)More than 8，000 m2 15% 地区 (I)10，000 m2 to 15，000 m2 5% (II)15，001 m2 to 20，000 m2 10% (III)More than 20，000 m2 15% 4.策略建议 4.1宏观层面:基于价值取向的总体策略 (1)依据土地供求关系，确定总体控制目标 随着土地供求关系的日趋紧张，为了满足城市经济和社会发展的未来空间需求，采用较高强度的空间发展模式是必然趋势。但是，上海土地供求关系尚未达到新加坡和香港的紧张状态，气候条件也不相同。上海的总体开发强度不应高于新加坡和香港。 (2)强调轨道交通导向，落实仰面发展理念 在上海城乡建设用地界限和轨道交通网络长远规划都已经确定的前提下，既有条件也有必要依据轨道交通网络的服务水平确定开发强度分区管制体系，形成轨道交通导向的仰面发展模式。 (3)形成强度递变格局，塑造地区形态特色 形成中心城区，近郊城镇，远郊城镇开发强度逐次递减的格局，有助于塑造保修地区的形态特色，并吸引人口向交警城镇疏解。 地域 空间形态 中心城 内环以内 高层为主，小高层为辅 内环与中环之间 小高层为主，高层为辅 中环和外环之间 小高层为主，多层为辅 新城 近郊 小高层为主，多层为辅 远郊 多层为主，小高层为辅 新市镇 近郊 多层为主，小高层为辅 远郊 多层为主，低层为辅 (4)界定各类特别区域，贯彻分类管制原则 开发强度分区管制体系仅适用于中心城区和郊区城镇的一般区域。种类特别区域根据各自的特殊属性确定开发强度管制要求。 (A)历史风貌保护区:包括12片中心城历史文化风貌区，32片郊区历史文化风貌区，市级及以上文物保护单位和优秀历史建筑建设控制范围; (B)发展敏感区:包括建设敏感区，楔形绿地，水源保护地，特殊环境要求地区; (C)重要滨水区:包括黄浦江两岸规划区，苏州河滨河地区，重要河道沿岸地区; (D)风景区:包括佘山国家旅游度假区，淀山湖风景区，大中型公共绿地及重要广场周边地区; (E)净空管制区，微波通廊管制区; (F)特殊大型开发项目。 4.2中观层面:开发强度分区体系 4.2.1开发强度分区体系的空间单元:四个层次 区域:上海市域划分为中心城区及其拓展区，郊区城镇 分区:在各个区域中确定开发强度分区及其基准强度控制区间 街坊:在各级开发强度分区中确定街坊是否适用特定强度 地块:在各个街坊中确定地块是否适用开发强度修正 4.2.2中心城区及其拓展区(闵行新城，宝山新城，虹桥商务区) 依据轨道交通网络的服务水平，划分开发强度分区 根据上海市轨道交通无期规划，上海市域外共有轨道交通线路22条，设置434个站点，包括一