世茂中心营销思路建议精要版.ppt

世茂中心项目组 世茂中心住宅营销调整建议 目录 content 咸阳市场及客群情况分析 壹 one two 贰 项目营销难题及突破口 three 项目营销建议 叁 咸阳市场概况简述及分析 1、咸阳市目前的置业人群以咸阳市区以及周边县为主；辅以在西安工作的咸阳人，从城市人口量级和吸附效应来看，住宅项目销售去化速度普遍较慢。 2、从咸阳市场住宅销量情况来看， 受企业单位自建房和小产权、城改房的冲击，咸阳市场住宅供应量充足，市场需求紧迫度不足。 3、整体咸阳市场销售均价2012年在5200元/㎡左右，区域内价格较为混乱，仅项目人民路沿线单盘销售均价4000—6800元/㎡均有，本案600米范围内四家在售楼盘，销售价格在4500—5700元/㎡之间不等，本案目前销售价格在6800元/㎡，折扣完后实收价格在6300元/㎡，成为区域内的标杆类产品。但受客群消费观念和城市发展环境的影响，咸阳城市发展较为滞后，普通消费者对市中心居住价值认知无概念，并受置业观念滞后的影响，对价格抗性存在较大差异认知。 本案竞品项目情况： 【财富中心】 以城市教育资源优势推出15年一站式教育（天王中学、小学、幼儿园为）主题的城市教育资源地产。在售3#楼供量300套，户型面积50-135㎡，表价5800元/㎡，优惠政策：一次性10%，按揭8%，春节期间成交6套左右。其项目客群50%郊县、50%周边，据统计3月8日—3月27日，财富中心共上客110组；成交20套，其中大定10套，小定10套，商业销售2套，总货值100万。 【中央领域】 精装公寓共计78套，目前剩余20套；住宅SOHO(3.3M层高）70㎡、102㎡共30套，剩余5、6套；均价5800元，一次性6%，按揭2%，营销活动推出新年幸运中大奖飞轮转盘抽奖活动，一等奖泰国双飞游，二等奖2张电影票，春节成交7套，其项目客群70%咸阳市区客，30%周边郊县客。据统计3月8日—3月27日，中央领域共上客108组；商铺销售3套，总价值100万，住宅销售总货值1500万，预估销售30套。 区域在售项目分布一览图 本案世茂中心 财富中心 华城国际 中宏丽舍 湖境尚都 丽彩潮流港、珠泉新城 中央领域 凤凰城 凤凰世家 城市花园 国润翠湖 卡农国际 项目名称 全年建设情况 年度产品特征 面积区间 　备注 凤凰城 现房 一室49平一室一厅 一室50平一室两厅（没阳台） 两室65平米-96平米 三室98平米 -136平米 89-135平米 2011年1月住宅开盘总共480套，200套是回迁户280套对外销售到本月还剩40套没售。商铺排卡一年半后又不对外销售，现出租。 永大·官邸 地上10层 2012年度住宅部分已经销售完毕，现房清盘，临人民东路，面积较大，总价高，但是铺子很规整。 104-140平米 　 华泰 湖景尚都 地上8层 产品从102的二室到228的复式。只有150是南北通透，并且处于夹缝中。主要以复式为主。面积大，对外报价8000，总价高。与我们的项目基本没有可比性 102-228平米 住宅一直从2012年一直蓄客，只接受咨询没排卡。目前对外报价8000元。开发商想在2013年4月或5月开盘，但目前只有一证，可能性不大。 中央领域 主体封顶 项目以住宅为主，包含小高层、高层、花园洋房以及商业等多种物业类型。现在一期为三栋高层。商业部分为住宅底商，可投资可自营。面积适中，户型方正浪费面积偏小。但是小区面临用永绥街和旁边的老街道，人流量和整个的商业氛围还是不够浓厚的，租金情况基本处于160元/平米/月。 住宅：70-140平，商铺：17-400平，精装小公寓：37-90 　 国际财富中心 主体封顶 七厂十字，人民路沿线，较大的竞品项目，商业配套较好。有50㎡、通透三室的对本项目竞争较大。 43-140平米 　 中宏丽舍2香水湖 准现房 位于人民中路，28层纯板式高层，开间进深比接近1:2，目前2栋现房在售，还有2栋在建 128-131平米 　 华城国际 主体封顶、外立面做完 3号楼2梯4户、96-138、4号楼2梯5户，62-130 62-138 　 富锦佳苑 4#7#封顶 5#6#期房 地处乐育北路，交通，周边配套等等都和我们是最相近的一个项目。2012年8月前主要销售的是现房，8月后销售的是铁20局的团购房，也是期房，现在5证不全。 93—122平米 　 丽彩 怡和润源 现房 9#公寓 2梯9户 面积34到104 ，一室 两室 三室 价格5300到5500 15#住宅，2梯4户，超大楼间距，面积112到143三室。价格5500到6000 .现房 现买现住 期房4800到4900 34-143平米 剩余房源500套 联城凤凰世家 全部封顶 2梯四6，48-120㎡，