临沂城市商业中心产品调研规划及经营策划报告-88PPT.ppt

辅助性服务设施建议 配套设施建议 方便市场内部客户使用，建议在主要公共通道上设置，增加市场的便利性，尽量消费者离开市场的因素。 自动取款机 　 辅助性服务设施建议 配套设施建议 　 公用电话 随着手机的普及公用电话的作用也越来越小，但作为一项方便顾客及经营业主的设施，还是有必要配置的。 我们的思维导图 宏观环境分析 项目开发战略 临沂商业发展现状 项目综合定位 消费者调查 商业开发市场供需对比 产品规划建议 招商策略 经营管理建议 案例借鉴 　　　招　商　策　略 招商策略 考察项目 海鲜大市场 项目所在区域 济南建设路 项目定位 “一站式”海鲜批发中心 业态分布 负一层：海鲜水产品　　一层：海鲜调料等干货 二层：酒店用品；　　　三层：电动车　　　　　四层：酒店 招商对象 在此经营的老商户 经营情况 开业一年以来，海鲜产品经营情况较好 招商措施 以商户未来的持续经营为工作的指导原则； 和老商户进行多次沟通，了解其真实需求； 在原海鲜市场的基础上建立，负一层与一层的商户全部为老商户； 为保持市场的持续经营，仅部分原商户在此经营； 未到外地进行招商； 为吸引大商户来此经营，达到以大带小的效果，向大商户在商铺价格、未来经营的收费用等方面优惠； 招商策略 考察项目 招商措施 对VIP客户减免半年至一年的物业管理费； 为营造开业的火爆场面，规定经营商户必须在开业当天营业； 商户先交一年租金，以免在开业后的持续经营期有撤柜现象的发生； 聘用商业运营公司，增加商户的信心； 持有二、三层的商业物业，保持对市场管理的主导权； 建立项目网站，搭建项目平台； 通过报纸、网站等渠道对项目进行宣传，使商户对未来有较好的预期。 借鉴之处 以商户的持续经营为工作的指导原则； 与商户进行多次沟通，了解其真实需求； 向大商户提供各种优惠，吸引其到市场经营； 有效的运营管理； 建立网站，搭建项目平台； 通过各种渠道宣传本项目。 招商策略 考察项目 上海国际服装城 项目所在区域 徐州 项目定位 服装批发市场 业态分布 一至五层全为服装 招商对象 以徐州服装批发商户为主，无锡、浙江等外地商户约占20% 经营情况 项目处于销售完毕，招商的准备阶段 招商措施 留有三、四、五层为自有物业，保持对市场经营的主导权，同时增加商户经营的信心； 建立与对面新建服装项目的地下通道，形成规模效应； 到无锡、常州等地招商，以此提升项目的形象； 搭建外地服装厂商与本地代理商户的平台； 开发商经营上海七蒲服装批发市场，经营管理经验丰富； 对项目进行统一管理，分散经营； 与业主约定，如让度前两年的经营权，给予业主15%的价格优惠，即为保证后期的商业运营，采用变相的售后返租形式； 以预期收益一半的价格出租给经营商户（承诺给业主的收益为每年8%,向经营商户收取的仅为3%左右）。 招商策略 考察项目 借鉴之处 外地招商，提升项目的形象； 为本地代理商户搭建平台； 与附近项目建立联系的通道，以形成规模效应； 项目统一管理，分散经营； 变相的租后返租。 招商策略 考察项目 百荣世贸 项目所在区域 北京大红门 项目定位 国际化的市场交易中心 业态分布 服装、儿童用品、文化办公用品、体育休闲用品、日用品、家居用品、食品、汽车用品交易中心 招商对象 批发商业：国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心 零售商业：食品超级市场企业、行业专营店（国美）、品牌专卖店、主题商店（汽车用品）、商业街等方面的投资企业 辅助商业：仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务中心、会所、娱乐和休闲项目、拍卖 经营情况 较好 招商情况 整合企业自身资源，在自身网络中消化部分产业机构； 在中国服装行业的龙头性区域进行推广招商，如浙江、江苏、福建、广东等地； 引入服装行业的强势企业； 家居用品交易中心招商重点客户为行业巨无霸或行业领头羊上，如欧培德、宜家家居、家世界等。利用其带动作用，吸引中小企业和个体经营户进入 超市：在已有的和新找寻的客户中选择最符合项目市场状况和条件最优，品牌效应最好的客户介入。 招商策略 考察项目 百荣世贸 招商情况 零售百货：主要以产品不与主导项目商品品项和档次矛盾的为前提，照顾周边居民生活密切之百货商业介入。 银行：多半会主动上门洽谈，为公关策略考虑可选择与物业密切之银行。 专业机构：网版设计公司、广告营销策划公司、美工平面设计机构、橱窗招牌等的设计制作、展览会场设计布置等机构。 在北京、香港、上海、三北地区做推广。 借鉴之处 利用项目独特的区位 项目分期开发，分期招商 对不同的业态采用不同的招商方式 与项目的营销推广紧密配合 招商策略 可比竞争项目 澳龙 华丰成衣市场 万博泓 招商对象 本地商户，国内