写字楼电梯专项研究.doc

写字楼电梯专项研究报告 一、电梯服务面积 电梯的性能和配备是判定写字楼物业等级的硬性指标之一 上海中原研究咨询部报告显示，目前上海甲级写字楼的电梯配备严重不足。通常情况下，甲级写字楼每部电梯的服务面积约为4000～5000平方米，而目前上海甲级写字楼中满足这个标准的仅占到25%，另外一些服务面积低于4000平方米的占11%，计算下来上海甲级写字楼市场电梯配备相对充足的仅有36%。 　　同时，每部电梯服务面积在5000-8000平方米之间的占31%左右，每部电梯服务面积在8000平方米以上的甲级写字楼占到市场的33%左右，这一比例表明，目前上海甲级写字楼的电梯配备从整体上来看表现不足，这也对日后甲级写字楼的开发，提出了更高的要求，随着甲级写字楼评判标准的不断提高，电梯服务面积这一硬性指标，也将相应随之提高。 　　在1990-2000年建成的甲级写字楼中，能够满足每部电梯服务面积在5000平方米以下的占市场份额的27%，而每部电梯服务面积在8000平方米以上的甲级写字楼占市场份额的40%，服务面积在5000-8000平方米之间的占到33%。由此可以看出，在1990-2000年建成的甲级写字楼，从整体上来看，电梯配备较少，不能满足甲级写字楼的正常办公需求。 　　在2001-2005年建成的甲级写字楼中，每部电梯的服务面积低于5000平方米的所占市场份额达到48%，相对1990-2000年建成的甲级写字楼有较大幅度的增加；每部电梯服务面积在8000平方米以上的占到市场的24%，相对1990-2000年建成的甲级写字楼有较大幅度的回落，这表明，2001-2005年建成的甲级写字楼在电梯配备上逐渐趋于合理，体现出新建写字楼的优越性，这一特点也符合建成较早的甲级写字楼越来越远离甲级写字楼评判标准，而新建甲级写字楼紧随评判标准的趋势。杭州目前甲级办公楼每部电梯的平均服务面积为6,831平方米，大大高于上海的甲级办公楼标准；成熟甲级写字楼市场则约为4500-5000平方米。 二、电梯轿厢净高 为搭乘时避免压抑感，以及适合国外人士的身高，目前甲级写字楼电梯轿厢内净高，在2.7米－3米，乙级写字楼电梯轿厢净高内，在2.5米－2.7米。 杭州案例： 深蓝广场（公寓＋写字楼）：2.45m（轿厢净高） 公元大厦：2.6m（轿厢净高） 世贸丽晶城·欧美中心：2.8m（轿厢净高） 北京案例： 北京财富中心A座：2.8米（轿厢净高） 北京金宝大厦：2.8米（轿厢净高） 深圳案例： 深圳诺德中心：2.8米（轿厢净高） 三、电梯梯速 写字楼电梯的梯速一般在2.5m/s-4.0 m/s，目前杭州市场钱江新城部分超高层写字楼已采用4－6m/s电梯梯速。高度在20层以上甲级写字楼一般都会有高低分区，高区梯速高于低区梯速，梯速3.0 m/s以上使人有不舒适感，但是可以通过技术强的安装队伍合理调试来改善。 杭州案例： 世贸丽晶城·欧美中心（20层；标准层面积4800平米）：写字楼速度2.5m/s，高区可达3m/s以上； 圣奥中央商务大厦（39层，标准层面积1500平米）：4部6m/s，4部4m/s 深蓝广场：2.5m/s(写字楼) 公元大厦（21层）：2.5m/s 广利大厦（25层，标准层面积1700平米）：11部电梯2.5m/s； 上海案例： 上海的环球金融中心使用的日立电梯，梯速8-12m/s； 四、电梯载重 目前甲级写字楼主要采用载重1350 kg和1600 kg的电梯居多，1000kg载重的电梯也会被一些乙级写字楼采用。 杭州案例： 嘉华国际商务中心：1350kg（18人） 公元大厦：1350kg（18人） 世贸丽晶城·欧美中心：1350kg（18人） 耀江环球中心：1350kg（18人） 北京案例： 北京财富中心：1600 kg 五、空调系统 新建的甲级、乙级写字楼采用的电梯一般都会配置空调，需预留电梯载重。 六、电梯显示屏 电梯的显示屏分为数字显示屏，图像显示屏两种。 一般采用数字显示屏较多，主要有包括蓝底白字液晶显示屏和黑底黄字电子荧光显示屏两种。蓝底白字液晶显示屏价位在3000-6000元/个不等，黑底黄字电子荧光显示屏价格较高，2-3万元/个。 住宅一般采用蓝底白字液晶显示屏，高档写字楼一般采用黑底黄字电子荧光显示屏。轿内显示屏大多采用5-7寸液晶屏，可以播放天气、楼层，时间等内容。一楼基站层外可以装10-17寸的。许多住宅会选择一楼放显示器，轿内放小显示器，其他楼层都不用。 嘉华国际和世贸丽晶城等采用的均是黑底黄字电子荧光显示屏。公元大厦采用双一体化面板。 七、平均等候时间 甲级写字楼电梯平均等候时间不超过40秒。 八、电梯技术 1、可以电脑自动选梯技术 (预登记技术) 目前市场上,杭州写字楼使用的不多，这和杭州高档写字楼也是近几年刚发