养老地产研究-2015.01.07.ppt

创 造 完 美 产 业 生 态 新 城 养老地产 发展研究 养老地产概念 概念：从建筑设计、园林规划到装饰标准，采用适老化设计，以品质地产和优良管家相结合的服务，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备，并由专业管理团队管理的地产项目。 产品形态：包括保险机构推出的升级版的养老机构，如养老院；把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。 养老地产发展背景 人口老龄化及家庭小型化趋势明显，养老逐步由家庭养老转向社会服务机构养老 2013年超过60周岁以上的老年人已经达到2.02亿，占总人口的14.8%，预计2014年将超过总人口的15%，人口老龄化严重。 由于计划生育，“4-2-1”家庭结构的现象和趋势越来越明显，老年人居家养老对于家庭的负担越来越明显，社会养老服务的的需求越来越大。 国家推出各项政策措施鼓励支持民间资本进入养老服务市场，鼓励建立多层次的养老服务体系 2013年，国家推出各项政策和措施鼓励民间资本进入养老服务市场，如《中国老年人权益保障法》、 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）等。 养老地产发展现状 养老地产发展现状 传统房地产开发商 产业投资者 保险公司 政府及国外投资机构 开发主体 基于房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，以开发住房的思路开发养老地产，以养老的概念将产品进行差异化打造，最终以产品销售实现投资回报，养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构；多数是整体项目中开发少量比例的养老公寓或者养老物业。 开发模式 盈利模式 物业产权销售或者使用权销售，委托专业养老服务机构完善物业后期运营，并以此提高物业销售率 代表企业和代表项目 万科幸福汇、万科良渚文化村养老组团、保利西塘越、绿地21城·孝贤坊等，北京太阳城、深圳花样年、首创地产、路劲地产等 长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮等养老配套服务较为全面 上海亲和源·养老社区，北京乐成恭·和苑、北京太申·详和山庄、北京爱慕家等 常以协议出让或租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）来获得土地，减少土地的资金投入，建成后出售会员资格、收取押金、月租等方式获得收益 2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目 为尽可能在早期多回收资金，项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住租金 泰康人寿·昌平项目三亚项目等、中国人寿·廊坊项目海南项目、合众人寿·武汉蔡甸项目等 政府及非盈利机构投资项目多偏重社会福利，为老年人提供居住和照料服务； 国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国，抓住国内养老地产的市场机遇 国外机构偏向于与国内企业合作，以输出品牌及服务为主，收取服务费及营运收益为主要盈利来源 / 进展 已完成相应项目开发并投入运营 已基本形成相应的服务体系并具备相应的经验，上海亲和源已完成服务对外输出 完成圈地动作，但实质开发停滞或遇到问题 / 养老地产发展现状分析 用地性质及获取方式 商业用地 住宅用地 其他性质用地 招拍挂获取 村集体用地 其他性质用地 军队用地 工业用地 租用或者协议出让获取 开发运营方式及优缺点分析 物业销售 长期持有运营 优点：项目可预售以实现资金快速回笼，降低项目前期资金压力； 缺点：需委托有经验的运营机构（消费者认同的）经营，委托费用高，且不能享受物业长期经营收益和物业增值收益。 优点：可享受物业长期经营的增值收益； 缺点：开发运营前期资金压力巨大，对企业运营经验要求高，且投资回收期较长。 长期持有经营 （即销售会员卡） 优点：土地成本较低且销售会员卡的形式可在一定程度缓解项目开发经营前期资金压力； 缺点：土地及物业不能抵押，前期开发资金压力大，对企业运营经验要求高（经验不足企业的会员卡销售情况差），且投资回报周期较长。 传统开发企业多采用 保险机构及产业投资者多采用 产业投资者多采用 养老地产发展至今，关键问题集中于： 1、开发资金的快速回笼和2、项目建成后的运营服务管理两个方面。 自有资金 开发类项目 银行贷款 私募基金（开发） 投资回报 参股 私募基金（商用） 商用类项目 商用物业管理和租赁 REITs 交由经营管理 经营成熟后出售 物业销售收入 购买 经营收入 凯德置地 Capitaland 控股收益 参股收益 参股收益 全额收益 参股收益 1、开发企业购置商业用地或者住宅用地开发养老地产项目，建成后委托养老运营机构经营，物业出售给产业基金或者直接消费者，以实现开发企业的资金快速回笼，同时确保养老服务内容；万科·幸福汇采用此模式