北京总部基地类型研究.ppt

北京总部基地类型研究 世联研究案例 北京总部基地市场基本状况：仅存在三类总部基地，发展情况各异 中关村软件园 中关村软件园 亦庄经济开发区BDA国际企业大道 亦庄经济开发区BDA国际企业大道 亦庄经济开发区BDA国际企业大道成交客户分析 亦庄经济开发区BDA国际企业大道意向客户分析——国内企业较多，需求1000-2000平米 丰台区总部基地ABP 丰台区总部基地ABP 丰台区总部基地ABP 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * [关键字]： 总部 [简介]： 介绍了北京三种类型的总部基地，并列举了相应案例。 制造加工型总部基地： 望京电子科技园 研发基地型总部基地： 中关村软件园 中关村生命科学园 企业内脑型总部基地： 亦庄经济开发区BDA 丰台区总部基地（国内企业内脑型） 望京电子科技园 中关村软件园 丰台区总部基地 亦庄BDA 54.7％ 绿化率 相关产业群集，规模效应 主要卖点 销售状况 —— 销售价格 0.44 容积率 项目概况 占地7.05公顷康体中心，每栋建筑可自己将地下室作为自助餐厅。 —— 60余万平米 139万平米 配 套 总套数 建筑面积 软件科技研发生产。软件企业分大中小三种规模：大型企业规模在1~2万平方米建筑面积；中型企业0.5~1万平方米；小型企业更偏爱租房或合建形式，一般以孵化器为主要类型，面积从200~5000平方米不等。 客户特征 占地面积在6000~24000平米不等，相应的建筑面积在7000~27000平米，标志性建筑高度不超过15m，其余建筑高度均不超过12m。 独栋面积区间 占地面积 海淀区东北旺乡园区 位置 KPI：群落聚集效应突出；郊区化发展趋势，优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景优美；标杆企业带动。 优势： 中关村科技园的定位：高新技术的创新中心，高新技术产业的创业基地，新型企业家的摇篮；创业企业集群。 政府政策扶持，建立各类孵化器，在税收上进行减免，政府行事高效。 充分发挥中关村所具有的科技支持系统的优势：一是大学，二是研究院所。中关村科技园区在周围地区拥有像清华、北大等一大批著名的高等学府、中科院和中央各部的研究所。 落实国有企业（校办、院办、所办企业）、准国有企业（“集体企业”）创业者的产权激励； 为创新企业开辟融资渠道。 发展现状： 中关村核心区，目前大规模、高成本的市政开发，对大量的成长型科技企业产生了排挤效应。 目前，中关村核心区为改善硬件设施，大量增加市政建设投入，使地价水平居高不下，直接导致房价水平直线上升，影响到成长型的中型企业的运营成本。据统计，有80%在中关村注册的中小企业因为地价太贵，而离开园区另选办公用地，中关村IT企业有39%在政策区以外有办公面积，初步估算不少于100万平方米。 一区七园的形成：成长型的中型企业，既希望能享受到科技园区的政策待遇，又能享受到科技园区的服务水平，同时又希望在立业的同时降低运营成本，在这一方面，商务花园对中关村成长型的中型企业有很大的分流作用。因此，中关村科技园在郊区设立了几个新的科技园，形成一区七园，但是配套设施和商务氛围远远不如核心区。 国际案例KPI总结：群落聚集效应突出，基础设施特别是电信IT设施先进，优厚的税收政策，交通发达，办公楼面积大小灵活多变，建筑景观优势，标杆企业带动 中关村科技园的发展基本符合研发及高科技型总部基地的国际发展趋势 41％ 绿化率 定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策 主要卖点 一期3万平米15栋半年消化完，其中约70％的业主为高新技术企业 ，二期、三期销售放缓 销售状况 5500-6000元/平米 销售价格 0.77 容积率 项目概况 3700平米会所（康体、娱乐、就餐）， 65个/万平米 43栋 11万平方米（地上９万平米），一期3万平米左右 12万平米 配 套 总套数 建筑面积 成交客户民营居多，且均为外地企业，有极少数亦庄工业园扩容的客户（资生堂），客户比较追求个性化办公、在乎办公的环境 客户特征 1000-3000平米/栋，3、4层高 独栋面积区间 占地面积 亦庄经济开发区 位置 KPI：郊区化发展趋势；优厚的税收政策；交通较为便利；办公楼面积大小灵活多变；风景较为优美；非定位目标型标杆企业带动。 优势： 受亦庄经济开发区辐射，享受中关村科技园和国家经济开发区双重政策 ； 政府政策扶持，在税收上进行减免，政府行事高效； 国际知名企业入园，标杆型企业带动； 市政配套设施完善，土地资源丰富； 交通便捷。