后海商业市场.ppt

区域划分 南山区商业发展呈五大商圈布局。整体上为点式布局、缺乏具有凝聚力的核心商业圈，商业类型以中低端消费为主 早期主要以海雅百货、乐安居等大型百货、品牌折扣店、专营店等为主，沿着南海大道及创业路沿线分布 随着政府规划的逐步兑现，后海湾填海区开始兴起，以海岸城、保利文化中心等为新的中心的南山文化中心商圈逐渐壮大，其核心商圈地位更加牢固 海岸城购物中心：总建筑面积约12万平方米，地上五层、地下二层，商业街4万平米，2007年开业；结合购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，规划有主力百货、国际影城及室内真冰溜冰场，是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、最具代表性的大型购物中心 ； 保利文化广场：7万平方米的商业运营面积中，拥有国内一流的歌剧院、深圳规模最大档次最高的国际影城、保利集团在南中国惟一的博物馆、主题百货、主题步行街、特色餐饮、风情酒吧、高科技娱乐等设施 ； 天利中央广场：天利中央广场一、二期商业总面积达到6.5万平方米 。 目前来看，年后此片区商业的售价和租金基本回升到历年最高水平，价格受市场环境的影响较大 在售情况：天利中央广场裙楼沿街商铺；海岸城东座、海岸城西座裙楼商铺 售价：目前价格：外街10-12万元/平方米；内街6万/平方米； 去年价格: 外街6-8万/平方米；内街3-5万/平方米； 租金：外街500-600元/㎡·月；内街200-300元/㎡·月； 目前人流情况： 人流较少，基本维持现有商业运营；且人流集中在海岸城、天虹、家乐福等区域 周边社区沿街商铺与商业步行街受到集中区商业带动作用并不明显，与社区便利生活配套有关的店铺经营良好 区域社区型商业研究 后海湾填海区社区型商圈以蔚蓝海岸社区商圈，招商海月社区商圈为主 蔚蓝海岸社区商圈 蔚蓝海岸社区商圈 蔚蓝海岸社区商圈 主要由海月路、工业八路沿街商铺布局构成，商业形式主要为两层商业街和沿街一层商铺 海月路及工业八路沿街店铺租金在100-150元/㎡·月，沿街一层二手铺面售价约6万/㎡，二层商业约3万/㎡，一层经营较旺，二层商业街经营惨淡 片区其他社区商业分布情况 其他社区商业总面积在6000㎡-8000 ㎡之间，商业体量小，定位低端，经营状况较差，空置率较高； 调研汇总 世联观点 南山中心区商圈已经初具规模，商业总体量大。目前来看，此片区商业的售价和租金是对未来前景的透支，价格受经济市场环境的影响较大；对周边社区商圈的价值带动作用并不明显； 除南山文化中心大型集中商业外，其他区域商业主要功能为周边社区居民提供生活便利，属于“社区性商业” ； 社区商业圈呈现四种种布局形式：沿街一层商铺、集中式商城、两层商业街、内街商业街等；其中以沿街一层商铺经营状况最为理想； 商业租金从北到南逐渐降低，最高达600元/平米·月，最低达80元/平米·月； 片区目前人均社区性商业面积比例1-1.2平方米/人，现有商业比例基本合理。 后海湾填海区的未来商圈分布图 滨海居住区未来商业供应 滨海居住区未来商业分布 片区未来商业供应分析 片区未来商业供应分析 集中商业：主要集中于商业文化中心区域，填海生活区目前没有大型集中商业 临街商铺：商铺总体供应饱和，经营业态以满足日常生活的业态为主 后海居住区未来新增商业面积达18.3万平方米，人均商业体量高于2.3平方米/人； 本区域内各项目商业体量差异较大，商业面积比重在2% —18%之间； 未来商业供应量大，商业租售都将面临激烈竞争 东滨路 工业八路 后海滨路 后海滨路 天利广场 海月路 海月路 创业路 海德一路 文心路 300以上 200-300 150-200 100-150 70-100 保利文化广场 登良路 海岸城 后海大道 后海湾填海区商业租金汇总图 目前南山片区的商业从售价、租金、档次、经营情况都呈现由北向南衰减的规律 出售铺源较少，出租活跃，目前售价售价10-12万/平米；创业路南侧出售均价8万/平米，社区配套商业 出售铺源较少，出租活跃，均价6-8万/平米 东滨路以南，铺位出售均价4-5万/平米 商业的价值随着商业位置由中心向外的延伸而呈现衰减趋势，在本案附近的商业售价为2.5-3万/平米 售价衰减 南山商业文化中心及创业路沿线街铺 创业路以南，东滨路以北街铺 东滨路以南街铺 创业路 东滨路 后海大道 世联 观点 区域未来商业供应 南山商业文化中心商圈 工业八路地铁商圈 招商东路地铁商圈 市级商圈 以地铁口为依托的区级商圈社区商圈 片区新增项目商业将集中未来3-5年内放量，体量大竞争激烈 商业体量： 168250㎡ 商业体量： 70000 ㎡ 曦湾 三湘 卓越 卓越 宝能 宝能 轩泰 后海公馆 澳城二期 澳城 鸿威 23000 10000 33100 20000 10000 4000