国信世纪海景个案分析.ppt

* 国信世纪海景个案分析 基本参数 2020㎡ 会所规模 29-32F高层公寓 物业组合 ARTDECO 外立面风格 10000元/㎡ 装修情况 物业费 (元/ ㎡ /月) 总户数 总建筑面积 1:2 3.6 20466 7.5 车位配比 208 容积率 98250 占地面积 美国泛亚国际 景观设计 梁志天设计师有限公司 室内设计 CBRE世邦魏理仕 物业管理 国信地产 开发商 5-15万/㎡ 当期售价 2011-5-28 最近开盘 批次 无分期，一次性全部推出 推案进度 区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析 区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析 地理位置 本案位置 区位属性—— 浦东塘桥板块 邻近陆家嘴滨江 邻近世博园区 陆家嘴 外滩 世博园区 13分钟 4.1公里 世纪公园 20分钟 5.5公里 世博中国馆 25分钟 8公里 新天地 22分钟 7.2公里 人民广场 15分钟 4.4公里 陆家嘴 最快车程 最短距离 目的地 人民广场 新天地 世纪公园 淮海中路 南京西路 浦东滨江沿线，近距离享有陆家嘴及世博园双资源 区域定位 本案位置 居住区功能为主，多为建成于上个世纪80-90年代的老公房，代表有潍坊新村、塘桥小区、梅园新村等 早期建设的陆家嘴配套居住区，位置优越但缺乏高端居住氛围 潍坊新村 塘桥小区 从上世纪50年代起：陆续兴建了浦电新村、东南新村、东明新村等一批新公房 70年代后期起：境内住宅建设发展迅速，潍坊新村各个街坊陆续兴建，大大改善了居民的居住条件，使辖区成了浦东的一个大型新村住宅区，居民大多来自原征田户、动迁户和浦西住房困难户 自上世纪90年代末和21世纪初起：香榭丽花园、世茂滨江花园等一批高档涉外商品房住宅区相继建成，众多外省市和境外人士的居住，进一步改变了社区居住区的格局 区域定位 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 浦东E-18地块——浦东最后一个沿江板块 南至潍坊西路、浦电路、西至浦明路、北至张杨路 用途：住宅为主 总建筑面积：224万㎡ 塘桥街道 潍坊街道 花木街道 南码头路街道 陆家嘴金融贸易区 世博园区 隶属浦东新区E18地块——该地块沿黄浦江岸线长约1.35公里，目前正处于规划建设中，以纯居住定位为主 新鸿基 保利 海航 世茂滨江花园 浦东新区E18地块 汤臣一品 九龙仓9-3地块 区域发展 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 众多一线品牌开发商共同营造出高端价值氛围 区域现状 滨江大道 保利地块 新鸿基地块 开发建设中的滨江片区，在建中的滨江豪宅使区域高端潜力可瞻 浦东滨江沿线为本案所在区位核心属性 高投资强度下凸显稀缺价值——目前已建成有世茂滨江花园、及在建的新鸿基、九龙仓等地产巨头的高端项目 区域现状 但地处重点开发区域的边缘地带 但本案地块地处边缘，且有河道及已建中等品质小区阻隔，与滨江核心区联系度较差 家化滨江苑阻隔豪宅集中区 区域价值总结 滨江：浦东最后一块滨江片区 区位：陆家嘴与世博会双资源 氛围：高端聚集区的边缘 近距离享有双城市资源的滨江沿线板块，但处在非核心高端聚集区，界面表现较为平淡 区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析 3栋29-32F高层公寓，其中1、2号楼各有2单元，3梯2户设计 物业组合 208 总户数 3.6 容积率 98250 总建筑面积 20466 占地面积 地块参数 整体呈南北向略偏西，考虑到黄浦江走向及世博园区景观，并且前后不造成遮挡 左右错开，各栋均享有较好的视野及采光条件 分为2栋住宅楼(1#、2#)，和1栋服务式公寓楼(3#) 北 社区规划 建筑排布 3# 2# 1# 社区规划 园林景观 整体绿化率35%，内部公共绿化较少，并不十分突出，由美国泛亚易道进行设计，W酒店式绿化格局 在植被上勾勒低矮灌木，高大乔木与藤蔓植物形成三维立体化植物景观 ?硬质景观：水池、水幕景墙、种植池、台阶、花钵、花台、铺地?软质景观：景观图纸范围内的绿化种植（灌木、草坪）绿化种植?工程配套：给排水系统、机电专业的照明系统（景观灯、水泵 社区规划 内部动线及配套 人车分流、地下车库 塘桥新路入口(人行) 塘桥新路入口(车行) 车行道从楼栋北向贯穿社区 业主进入地下车库后可直接由底层电梯入户 3号楼由香港永泰地产与南丰集团共同收购，用作服务式公寓，由专业品牌逸兰集团（Lanson Place）进行管理 项目还设有2020㎡会所，地上2层设计 室内泳池 健身房 室外泳池 多功能宴会厅 区位概述 社区规划 产品力 媒体推广 销售分析 客户分析 项目SWOT分析 建筑设计 ARTDECO全石材外立面—— 干挂石材与大面积的玻璃幕墙进行结合 石材质感较好，但建