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全面提高物业管理水平 积极推进老旧小区改造 努力改善城区居民居住条件 土右旗住房和城乡建设局 段慧森 各位领导、同志们： 为全面提高我旗城区居民的日常生活居住质量，逐步改善历史以来我旗住宅小区重建轻管、物业管理滞后于城市发展建设的现状。按照旗委、旗政府的统一安排部署，住房和城乡建设局充分发挥部门职能，以政府主导、小区居民参与、科学合理规划、改造和管理并举为总体思路，努力推行住宅小区标准化物业管理和积极谋划旧小区改造工作，目前各项工作稳步实施，现将上半年以来工作进行总结，并对今后一个阶段的工作作出安排。 住宅小区标准物业管理工作开展情况 一、上半年标准化物业管理工作开展情况 （一）、筹备、组建成立了土右旗住建物业总公司。 为了规范我旗物业管理工作程序，逐步使全旗物业管理工作实现规范化、制度化、市场化。经报请旗委、旗政府同意，决定成立住建物业总公司，现已完成企业注册、资质审批等程序，建立组织机构，配备完成了公司领导班子和业务部门人员，购置了必要的设施、设备，开展了前期工作。 （二）、制定出台了一系列工作制度。 为保障各项管理工作规范运行，住建物业总公司拟定出台了《土右旗住宅区物业管理实施细则》、《土右旗住宅小区突发事件应急处理预案》、《土右旗住房与城乡建设局关于执行物业管理区域内重大事件报告制度》、《土右旗住建物业总公司岗位职责》等一系列管理工作制度，积极报请相关部门审核通过、并制定下发试行。 （三）、提高管理服务水平，加强监管，主动服务。 充分发挥物业监督管理办公室职能，加强对物业服务企业的监督管理，对住宅小区物业服务费收支情况进行检查和公示，规范住宅小区财务运行，增加工作透明度；开展住宅小区绿化、亮化专项检查，督促物业管理单位进行整改，改善小区综合环境，方便小区居民出行；制定并完善住宅小区物业管理各类岗位（经理、财务、维修、绿化、保洁、保安等）规章制度，规范物业服务管理。组建了住建物业公司，接管无人管理的住宅小区，主动提供物业服务，尤其是汇鑫苑小区，管理服务水平明显提高，居民生活环境显著改善，获得群众一致认可。现已实现对旧城区9个无人管理的住宅小区的直管，计划分别于6月底和7月底完成其余26个旧小区的接管。 （四）、强化具体工作措施，讲究方法，调动各方积极性。 积极推行住宅小区物业服务企业进行综合考评制度，并将考评结果分为优、良、平、差四个等级，通过新闻媒体向社会公布，接受社会和群众监督，鼓励先进，鞭策后进；多次组织住建局下属各单位员工对部分无人管理的小区集中进行环境卫生整治，提高群众满意度。 （五）、加强物业配套设施建设，为物业管理创造前提条件。 今年我们已完成了城区所有住宅小区停车位施划工作，有效改善了小区车辆乱停乱放现象；并对部分小区进行了补栽树木、种花、种草和楼道粉刷，改善小区居住居环境。 二、城区住宅物业管理现状及存在问题 （一）、城区住宅物业管理现状 我旗现有住宅小区共计55个，总面积224.9平方米 其中，已建成入住小区36个，面积188.5万平方米；在建小区9个，面积32.8万平方米；零散单位家属楼区10个，面积3.6万平方米。由于我旗物业管理工作起步晚，存在着各种问题，主要表现为一是小区入住率普遍不高，其中，已建成入住率达到60%以上的小区有13个，面积135.6万平方米；在建或入住率在50%以下的小区有5个，面积25.7万平方米；二是物业管理水平参差不起，开发企业代管的小区有10个，面积29.9万平方米；业主自治管理的小区有9个，面积14.7万平方米；业主自治管理的零星单位家属楼（区）有9个，面积2.3万平方米；无人管理的小区有8个，面积13.9万平方米。三是有资质物业服务企业少、资质偏低，共有物业服务企业12家，全部为四级资质；四是多数小区没有成立业主委员会，成立业主委员会的小区只有4个。 （二）、住宅物业管理工作中存在的问题 随着我旗城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及城区居民生活水平的不断提高，居民对小区物业管理水平也有了更高层次需求，物业管理与居民需求之间矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面： 1、业主对权利义务的认识不对称 ???? 随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费，导致恶性循环，直至物业企业服务质量下降，广大业主也深受其害。四是大部分小区没有成立业主委员会。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管