开福区房地产市场特征及其趋势_33137.doc

开福区房地产市场特征及其趋势 开福区概况 开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，地处长沙市“拓南兴北”发展战略的前沿阵地，辖青竹湖外商城管委会、洪山旅游区管理局、12个街道办事处和2个镇，面积188平方千米，人口42万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区。 开福区房地产片区特征和趋势 1）新世纪片区 珠高速公路以西，辖洪山旅游局、这里风光秀美，有蜚声中外的影视明珠金鹰城和中南地区最大的“世界之窗”、“海底世界”。 319国道、长永高速公路、  2） 该片区主要是以开福区政府为主要依托，衬以一江两河，配套设施正在日益完善，主要是以中档次楼盘为主，以及一部分经济适用房。广福园、江滨玫瑰园、北国风光、滨江丽园、景香苑、恒鑫.澜北湾等小区日益成熟，珠江花城的建成将为该片区片区的发展增光添彩。 3）湘江滨水区 居住的滨水生态区。该区可开发用地约127公顷，是长沙市“一江两岸”开发建设的重点。秀美的自然景观，发达的交通网络，成熟的商业环境，浓厚的湖湘文化历史底蕴，引来了众多国内外知名企业入驻该区。周边聚集了沃尔玛、平和堂、春天百货、新一佳等商业巨头和秦皇食府、华厦大都会等餐饮休闲企业。 5个精品开发项目极具吸引力。即将启动的黄兴北路拓改二期工程、新外滩房地产项目将为湖南省重点工程“湘江生态经济带”的开发建设注入新的生机和活力。随着湘江风光带的建设开发和“湘江韵律”精品文化活动的深入开展，这里将成为令人流连忘返的长沙新外滩。 4）青竹湖片区 52.5平方千米。由美国泛亚易道公司按国际标准设计。西部为4平方千米的新型绿色工业基地和商品物流中心，北部为3平方千米的青竹湖高尔夫商务社区，中部为1.5平方千米的商务会议会所，东南部为高、中档住宅区，东部为娱乐、休闲区。目前，青竹湖大道、高尔夫路等两条主干道已建成通车，水、电、气等基础设施配套到位，基础设施初具规模。青竹湖畔小区、青竹湖外国语学校、绿城·青竹湖商务社区等项目的开发建设正如火如荼。青竹湖外商城将建设成为省会长沙首个集生态、旅游、度假休闲和高新技术于一体的新型现代化卫星城镇。 5）松桂园片区 松桂园商务中心区位于长沙市中央商务区中北部。是一个以湖南财富中心、南方明珠国际 大酒店、建鸿达现代城、运达国际广场4座高楼为圆心，沿着芙蓉路、营盘路呈“十”字形 1平方千米。随着营盘路的拉通和芙蓉北路的提 保险等16家金融企业，15座高档商务楼、写字楼，“楼宇”经济蓬勃发展，长沙的“华尔街 6）四方新城片区 4.65平方千米，东依浏阳河，西临芙蓉北路，南至浏阳河路， 门之一。规划建成集餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务家居于一体的现代都市新城。目 前以世界500强企业麦德龙和319国道沿线的名车超市为龙头的两大市场群正呈现出良好的发展势头。随着区域内道路网络等基础设施的完善，左岸春天、四季美景、时代先锋、万煦园等中偏高档楼盘拔地而起，这里已成了投资开发聚集地、省会长沙亮丽的东大门。 7）开福寺旅游商贸区 319国道，南抵湘雅路，以千年古刹开福寺为依托，规划面积1.8平方千米，将打造成一个集宗教、旅游、商贸于一体的特色街区。目前开福寺的恢复性建设工程、开福寺路、华厦路、潘家坪路等路网建设工程、粮一库整体开发项目已经启动，开发建设将掀起高潮。通过开发建设，这里将成为长沙城区最大的佛教圣地、中外游客来长沙的首选景区，长沙市最大的城市休闲区。 8）新河三角洲 新河三角洲功能定位为以居住及文化娱乐用地为主、配套商业金融等服务设施用地的文化居住片区。根据规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。 锋尚观点： 各片区会共同促进该大片区域配套设施的更加完善，提升整个区域市场的规模和档次。 区政府片区、四方新城片区、湘江滨水区将成为项目的主要竞争片区。 青竹湖片区、新世纪片区对本项目不构成明显的竞争。 松桂园片区、开福寺片区在南大门方向为项目奠定了潜在的升值条件和商业价值。 新河三角洲的整体开发与新世纪片区特色影视文化将形成遥相呼应的两个亮点区域。 项目竞争布局（板块之争） 长沙房地产市场战国图 锋尚观点： 从市中心到郊区，各板块都在充分的利用自身的资源、发挥板块的优势，招商引资；随着城镇化建设进程的推进，开发重心向城市周边转移是势在必然，大盘时期已悄然来临；随着深圳、上海、浙江等地产大鳄的相继登陆，竞争将日趋激烈，一系列高品质的楼盘也应运而生；在板块合纵与联横的竞争态势之下，星城地产迎来了品牌时代。 从目前长沙房地产战国图中可以看到：紧邻项目的整个城北板块将会对对项目产生强大的影响，该区域内楼盘将会对项目构成直接的竞争，影响该片区的房地产市场整体品质和市场认知度，关系到该片区域配