某城市综合体项目的操盘思路_37534.doc

/ 某城市综合体项目的操盘思路在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建设，业主入住，消费力增强，实现生存与发展？这个问题我还没有想清楚，仅把现有的思路提出来，恳请行业专家高手给予批评指正。 首先是大体的流程，简列如下： 一、? 市场调研要创新、分析要严谨、定位才会准确。本项目中对商业的处理是成功与否的关键，商业部分中招商是否成功是项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，主要有三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。区位目前不占明显优势，需要深入挖掘；购买需求占据着整条价值链的主导地位，一定调研弄清。市场分析模型是相对理想的分析工具。财务方面需计算最乐观与最悲观开发规模，计算不同情况下财务回报。避免轻率选址，盲目设计，而导致招商及运营上的巨大困难。经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。一个大型商业项目在前期的策划、招商，中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。 发现问题 确立研究目的 确立研究对象 调研方案设计（结合数据收集要求及财务时间预算，设计问卷） ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????? 实地执行 数据统计 研究报告 ? ? ? 二、? 赢利模式的确定。有了财务分析结合现金流状况，确定合理的赢利模式。买了土地后，还有没有现金流，没有怎么玩？有怎么玩？杀猪还是养鱼？ 三、? 商业规划、业态布局。采用以市场及资源整合能力为主导的规模与定位模型。需考虑如何延长消费时间，刺激晚上消费，把收租计租的时间拉长。 四、? 分期建设，滚动开发，节凑把握是关键。起草项目开发计划。 五、? 概念设计初稿。让设计工作提前开展起来，既是对策划定位、商业业态布局的初步总结，也是为所有后续相关工序做好铺垫。如业态布局工作，商业动线与商铺分割。MALL人流巨大，货物流也是重点考虑因素，因此，合理的商业动线有利于整体运营。 六、? 策划方案初稿。不要让策划工作过早定案，以求和后续工作搭接列长、更密切。 七、? 招商先行、尽量做到先租后建。目的是把风险尽可能排除在前期，达到低风险或零风险。例如收取意向保证金。至少保证主力店能够先招进来，其间需充分考虑到招商难度。 八、? 概念设计完成。 九、? 投资分析完成。 十、? 策划报告完成。 十一、??? 组成协作团队，包括：商业运营公司、招商顾问（亦可与运营公司为一家）、酒店管理公司、策划公司、交通顾问、方案公司、施工图公司、机电顾问、主力商户（超市及影院）。 十二、??? 进行次主力店招商，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。 十三、??? 方案设计完成（提交投资概算）。结构型式、各机电专业方案及交通分析。 十四、??? 初步设计完成，把商户需求融入建筑设计，并经协作团队共同研讨。 十五、??? 施工图完成。 十六、??? 监理、总包招投标。 十七、??? 项目开工。 ? 其次是需重点关注的问题，简列如下： 问题一： 如何看待城市边缘的大型综合项目？如何发挥综合体的优势？我想城市发展趋势的研究很有必要。 问题二：找出优势，确定战略，怎样在市场中创新？ 问题三：开发商能够得到什么？明确目标，死盯不放。住宅部分不必多说，按照商业项目来讲，第一我们每年可以收到稳定的租金。第二我们能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。 问题四：土地成本是多少？压力是否很大？ 现实情况：地价+建造成本=售价，所赚的是升值的差价。 问题五：我们对社会的贡献有哪些。 作为一个城市综合体项目，1、不但可以为政府带来稳定的税收，而且这项税收每年都会有，不像住宅开发是一次性的，并且会随销售的增长而增加；2、还可以拉动城市的就业；3、公共建筑成本很高，立面、结构都很考究，能提升当地形象。有了这样的贡献我们能不能和政府谈谈条件。 问题六：对写字楼部分的初步设计想。目前希望参照上海大宁国际的做法。为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，本项目的办公楼备有三款不同建筑规格：全中央空调的办公楼，实用型分体式空调办公楼和每个单元均有独立厨房和卫生间的SOHO型办公楼。 在某二线城市边缘，新区楼盘尚未建成，现状是消费力薄弱，开发商资金状况也不是很好。此项目含住宅、酒店、写字楼、购物中心、分散商业，总建筑面积100万平米。如何让项目在5年内成型，并伴随着进一步的开发建