深度市场研究的标准流程_44657.doc

深度市场研究的标准流程 总体经济环境调研 全国经济环境调研 进行总体经济环境调研的目的在于把握项目的经济环境及法国年代初政策环境，从宏观上明确项目的投资环境。总体经济环境调研的内容包括全国经济环境调研、项目所在城市经济环境调研、项目区域的经济特征调研以及全国性与地方性的房地产政策调研等内容。 项目所在城市经济环境调研 GDP水平及走势 产业结构状况 经济发展政策 项目区域的经济特征 房地产政策现状及发展趋势 全国性房地产政策现状及发展趋势 项目所在城市房地产政策的现状及发展趋势 总体经济环境调研的初步结论 投资开发的机会分析 投资开发的风险与威胁分析 项目资源调研 项目的自身资源 项目的自然条件 项目自然条件具体包括：地块状况（轮廓形状）、地形地貌（地块走势、地表植被、水体资源）、地质条件等。 项目自身及周边的自然环境与自然资源 项目区域与城市规划发展的联动性 城市发展方向：随着城市人口的不断增长，城市规模也在不断地发展扩大，城市功能分区明显加强，由于房地产开发的区域性很强的特点，决定着城市总体发展方向对房地产发展起着指导作用。房地产的发展规划不能超越城市的总体规划。因此，区域内的房地产开发必须明确一个城市的发展方向，只有这样，才能保证所建项目符合城市总体规划的要求，确保项目增值的首要条件。 城市交通环境规划： 城市规划建设趋势分析 区域城市功能规划调研 项目的社会资源 开发商实力、规模 开发商的品牌影响力 开发商的社会关系 其他方面资源 项目资源调研的初步结论 项目资源的优势 项目资源的劣势 项目资源的市场机会 项目资源的市场威胁 相关建议 房地产市场调研 房地产宏观市场调研 房地产开发总体状况及发展趋势 房地产开发投资水平及走势； 土地供应现状及走势； 房地产供求现状及走势； 房地产价格总体特征及走势； 房地产产品总体特征及走势。 项目城市区域市场调研 区域分布概况；热点区域及板块现状及走势。 不同类型物业的价格特征及走势 不同类型物业的产品特征及发展趋势 小结：房地产市场宏观调研的初步结论 A：市场机会分析； B：市场风险及威胁分析。 项目区域市场调研 项目区域房地产发展水平及发展趋势 房地产开发投资水平及走势； 土地供应现状及走势； 房地产供求现状及走势； 房地产价格特征及走势； 房地产产品特征及走势。 项目区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力 研究区域对商业、工业、住宅等类型物业的吸纳能力，可以掌握当地区域的整体消费水平 项目区域已建、在建及将建项目的调研 表一：住宅物业调查表 住宅类物业调查表 项目名称 项目类型 发 展 商 地理位置 交通状况 开 工 期 最 低 工程进度 总建筑面积 占地面积 容 积 率 绿化率 实用率 配套设施 层 数 档 次 付款方式 租 价 最高 最低 均价 售 价 最高 最低 均价 建筑风格 主力户型 户型 推出量 售出量 售出率 管 理 费 目标客户群 主力卖点 广告诉求 表二：商业类物业调查表 商业类物业调查表 项目名称 项目类型 发 展 商 地理位置 交通状况 开 工 期 竣 工 期 工程进度 总建筑面积 实 用 率 层 数 建筑风格 档 次 付款方式 租 价 最高 最低 均价 售 价 最高 最低 均价 主力单位面积 经营规划及效果 目标客户群 人 流 量 管 理 费 经营定位 各层经营内容及面积 表三：写字楼类物业调查表 写字楼类物业调查表 项目名称 项目类型 发 展 商 地理位置 交通状况 占地面积 总建筑面积 工程进度 配套设施 层 数 建筑风格 档 次 付款方式 租 价 最高 最低 均价 售 价 最高 最低 均价 出 租 率 租 期 主力单位面积 经营规模及效果 目标客户群 进驻公司类型 商业配套设施及服务 人流量 各层经营内容及面积 竞争区域的房地产市场调研 竞争区域的房地产市场状况及发展趋势 竞争区域对项目区域的具体影响 重点项目调研 表四：重点项目调查表 商业类物业调查表 项目名称 负 责 人 项目位置 联系电话 发 展 商 建 筑 商 占地面积 总建筑面积 车 位 数 交通状况 绿 化 率 建筑密度 开工日期 交付日期 开盘日期 工程进度 总 套 数 售出总价 总销售率 最 高 价 最 低