纽约的房租限制_38672.ppt

纽约的房租限制 ——最高限价实例 自1943年起，美国实施了战时价格管制，战后许多地区取消了这一管制，但是纽约市却延续了房租管制制度，其目的当然是为了使房租(即租用一套公寓一个月的价格)低于其均衡价格水平。该市差不多三分之二的人口租房居住。120万套以上的出租房受到某种形式的房租管制。 据说主张对房租实行最高限价的一个重要理由是为了帮助穷人。 据《纽约时报》报道：“在近半个世纪的时间里，房租管制曾经给数以万计的家庭提供了廉价而有效的生活保障或低于市场价格的住所。不管财力如何，这一直是纽约市的一项在政治上无人敢碰的政策。” 但是，随着时间的推移，房租管制可能产生一些非常不合意的影响。 首先，最高限价导致住房短缺，也就是说，对出租房的需求量超过其供给量。 据估计，尽管20世纪70年代纽约人口大约减少了100万，并且国家对中等收入阶层和低租金公共住房实施了规模最大的资助计划，但纽约仍短缺价值大约30亿美元的可供出租的新住房。据报道，在1986年，有些人不得不花费一年、甚至更长的时间去寻求租房。 由于需求量超过供给量，现有的公寓不得不采用价格以外的措施来进行分配。 这自然可能使房东采取微妙的歧视方式来选择房客。 房东也可能从那些急于寻找住所的房客手中接受额外的支付或贿赂。 其次，很多的房屋缺乏修葺。 据估计，在纽约，由于受房租管制法的影响，租金的增加远远低于成本的增加。对1943年以前建造的单元住宅来说，房租每年的平均增长幅度大约为2%，而房东的各种成本的平均增长幅度每年大约为6%。这样，新住宅难以兴建，老住宅又年久失修也就不足为奇了。由于住房短缺，承租人也只能接受较差的服务，许多事都得靠自己去做。 甚至在有的情况下，房东会把一套公寓分成几个部分出租，因为从划分后的几个部分各自在最高限价下得到的租金之和超过原来整套公寓的租金。房东就是通过这些办法来对付最高限价的限制。 政府后来认识到了这些问题，并且不把新房屋的租金纳入管制范围，以激励兴建新住宅，但是建造数量，还是会少于完全不实施房租管制的情况。新房屋的租金可能是同等大小旧房屋的10~20倍不等，在这样的状况下，住在老房子中的租户，不管家庭人数增加多少，或者目前的房屋多么破旧，都不愿意搬迁。 对于老房子的建筑商或业主，可赚取的利润受到限制，甚至处于亏损，他们可能拿不出资金去建造新房屋。此外，他们或其他的贷款人可能有钱也不敢投，因为担心政府随时另找借口，突然对新房屋实施房租管制。现实中经常发生这种事。 * *