谭卿朝律师-广州市闲置土地处置-(20140101-)_48682.doc

专题一：闲置土地制度研究-- 广州市闲置土地处置的实践研究 广州市房地产律师 谭卿朝律师 广东格林律师事务所 二0一四年一月一日 目 录 一、闲置土地的界定 二、闲置土地的政府原因及处置 三、闲置土地的非政府原因及处置 四、闲置土地的行政程序 五、闲置土地的利用 六、其他（法律法规、案例） 一、闲置土地的界定 1、定义（重要）： （1）指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。（闲置土地） （2）已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。（视为闲置土地） 2、动工开发和投资额的争议？--是非之争 动工开发：依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一。 已投资额、总投资额：均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。 3、闲置土地的分类 《广州市闲置土地处置办法》对此作出规定 闲置土地包括已完善建设用地手续的闲置土地和未完善建设用地手续的闲置土地。 已完善建设用地手续的闲置土地是指具有下列情形之一的土地： （一）超过国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定的动工开发期限，未动工开发建设的； （二）国有土地有偿使用合同未约定或者建设用地批准书未规定动工开发期限，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； （三）已动工开发建设，但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1／3或者已建设投资额（不含土地取得成本）占总建设投资额（不含土地取得成本）不足25%，且非因不可抗力、政府及其有关部门行为中止开发建设连续满1年的； （四）法律、行政法规规定的其他情形。 未完善建设用地手续的闲置土地是指超过土地行政主管部门核发的通知用地单位办理建设用地手续各类文件的有效期或者规定期限，用地单位未取得建设用地批准书的土地。 二、闲置土地的政府原因及处置 1、属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟。 有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟： （一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的； （二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的； （三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的； （四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的； （五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的； （六）政府、政府有关部门的其他行为。 2、因自然灾害等不可抗力导致土地闲置。 因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款政府原因的处置方式规定办理。 3、因政府、政府有关部门的行为、自然灾害等不可抗力导致土地闲置的处置方式。 （1）协商选择处置方式。 市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列方式处置： （一）延长动工开发期限。签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任。从补充协议约定的动工开发日期起，延长动工开发期限最长不得超过一年； （二）调整土地用途、规划条件。按照新用途或者新规划条件重新办理相关用地手续，并按照新用途或者新规划条件核算、收缴或者退还土地价款。改变用途后的土地利用必须符合土地利用总体规划和城乡规划； （三）由政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，国有建设用地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年； （四）协议有偿收回国有建设用地使用权； （五）置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地； （六）市、县国土资源主管部门还可以根据实际情况规定其他处置方式。 除前款第四项规定外，动工开发时间按照新约定、规定的时间重新起算。 视为闲置土地的情形，依照上述规定的方式处置。 （2）拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准。 市、县国土资源主管部门与国有建设用地使用权人协商一致后，应当拟订闲置土地处置方案，报本级人民政府批准后实施。 闲置土地设有抵押权的，市、县国土资源主管部门在拟订闲置土地处置方案时，应当书面通知相关抵押权人。 4、政府原因收回闲置土地的补偿 闲置土地因属于下列情形而被注销建设用地批