旧城改造可研性调研研究报告分析.docVIP

创天华项目 万丰村旧城改造可行性调研报告分析 深圳润鼎盛商业管理有限公司 2011年四月二十日 提纲 第一部分投资环境分析→第二部分土地价值分析→第三部 分市场价值分析→第四部分建议与测算　　　　 Ⅰ投资环境研判 §沙井区位及交通 §自然资源及城市化 §宏观经济发展水平 §产业布局 §十一五规划 §未来城市发展空间 §政府对旧城改造项目的扶持 投资环境研判 　　　　　　基本结论：投资环境改善，投资潜力大 投资环境研判 　　　　　　沙井区位及简介：工业重镇与来料加工的大本营 投资环境研判 　　　　　　交通便利，海陆空四通八达 投资环境研判 　　　　　城市化水平不高，自然优美 人口及城市发展：2010年沙井总人口大约为85－90万，其中，户籍人口约为2.85万，外来人口约为86万。到2020年则在100－105万左右，其中，户籍人口约为3.10万，外来人口约为100万。 1、城市性质：技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。 2、城市定位：珠三角经济产业重要发展节点、地方性专业化服务中心、深圳西部工业组团主中心。 3、战略目标：把沙井建设成为经济繁荣、环境优美、社会文明、现代产业综合发展的，具有岭南风格的技术产业重地、现代文化新城、生态田园滨都。 4、空间格局：四通八达路路通，东西工业促发展，十字相交接中心，两翼齐飞筑新貌。 海上田园旅游区的十大景区：基塘田园景区、农家风情寨景区、欢乐天地景区、水乡新邨景区、生态文明馆景区 、田园广场景区、生态度假村、桃林苑景区、生态科普雕塑、红树林实验基地沙井将成为深圳西部工业组团中以制造业为特色的卫星新城，并将作为深圳制造业的重要支撑点。本地生产总值： 2010年沙井GDP约为169亿，2020年约为425亿。 工业总产值：2010年，工业总产值约达533亿，2020年约达1140亿。 预算内财政：2010年，沙井的预算内财政收入约达3.27亿左右，2020年约达6.85亿左右。 社会消费品零售总额：2010年，沙井社会消费品零售总额约达42亿，2020年约达120亿元。 三大产业结构：预测在2010年，沙井三大产业的比重可能处于0.2：69.8：30.0的水平，而到2020年，三大产业比例大致为0.5：54.5：45.0。 居民集体经济人均分配收入18000元，增长8%。居民集体经济人均分配收入18900元，增长5%2002年，深圳市人均居住面积达18平方米，大大超过我国小康课题组确定的城市小康住房标准人均居住面积8~10平方米。由深圳市政府首次制定的建设规划出台，到2005年，深圳市人均居住面积将达25平方米。沙井最近几年高新技术产业发展也相当迅猛。日本YKK、三洋株式会社、台湾兰欣、台湾鑫英、桥本、吉田、宝兴、耀星、亿东阳等一系列规模大、效益好、科技含量高的工业项目纷纷落户沙井，极大的提高了沙井高新技术产业尤其是电子信息业在整个工业中的比重。沙井的工业化进程是靠“三来一补”的工业启动的，金属制品、五金制品等传统工业有相当的基础，这些工业吸引了大量的外来工人，占用了相当多的土地等资源。对这些工业要进一步的提升与改造，继续发挥它们对地方经济发展的作用，确保产业结构演变有序进行重点发展行业1、积极培育商贸物流业2、精心做大旅游业3、稳步发展房地产业4、全面提升金融业5、加速完善信息服务业 6、大力发展社会文化事业 投资环境研判 　　　　 城市规划 居住用地目前沙井的居住用地主要集中在沙井大街、新沙路沿线地区。随着新中心区的发展，与中心大道沿线地区将开发大型商住小区。 西部海上田园风光旅游景区是深圳西部最大的生态旅游区，这里环境优美，交通便利，建成后能极大的促进周边房地产开发。政府应制定相关政策合理引导该区的房地产开发，将建设成为生态型的高尚住宅区。 在工业区建设的同时，应加强与工业区相邻的配套工人居住区建设，建立居住区和工业生产区良好的绿化隔离带，注重休憩空间的营造，并配置一定的公共服务设施，满足工人日常生活的需要，创造一个健康、舒适的生活环境。住宅产业拉动居民消费需求、推动经济发展的一个新的增长点2、工业用地 遵循“工业进园”的原则，加快对分散的旧工业区的改造，对工业用地作全面调整改造。位于二级水源保护区内的工业用地只能发展无污染的一类工业；在靠近居住区、商业中心区的地段，以及城市主导上风向处，原则上只能发展一类工业；在靠近城市外围及主导下风向处可以适当发展二类工业；不再发展三类工业。 沙井未来工业区将主要集中分布在城区东西两片。西片依托南部机场形成高新技术产业体系，主要布置为高新技术产业基地，西北部通过对原有工业用地的拓展整合，以及对现状微污染企业的环境监控和管理，发展成为西部高新技术区的后备地区；东片则结合现有的工厂企业，有序整合用地，提高土地效率，并培育发展空港相关配套产业，规