松北地块项目产品定位附开发策略.docVIP

松北地块项目产品定位及开发策略 城市篇 1.城市空间发展策略： 1.1“北跃西扩、南延东优、中兴外联” 2.哈尔滨市城市空间结构： 2.1“一江、两城、九大组团” 2.1.1 根据《哈尔滨城市总体规划》，哈尔滨市城市道路交通规划为“两轴四环十射” 2.1.2 两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街； 2.1.3 四环：内环、二环、三环、公路环； 3.哈尔滨城市发展特征及趋势： 3.1、随着城市的快速发展和空间的迅速拉大，哈尔滨城市功能开始分化，但功能板块尚不完整，存在着功能空缺。 3.2、松北区域的未来发展空间较大，具备成为城市休闲、度假功能的补缺者的发展条件 3.2.1 哈尔滨人均可支配收入稳步上升，经济实力增强，购买房地产的能力逐渐提高； 3.2.2 城镇居民人均消费支出占可支配收入的比例逐年降低，说明居民储蓄意识逐渐增强，置业的支付能力在逐渐增加； 3.2.3 哈尔滨市恩格尔系数逐年降低，住房支出比却基本不变； 3.2.4 住房支出比例较低，与恩格尔系数发展不协调，住房支出有较大的上涨空间 3.2.5 江北的不便利性使得短期内购房需求难以向其流动； 4.房产价格分布： 中心城区外价格迅速降低，呈现明显的价格断层，江北为绝对的价格洼地 8000-9500元/平米：属于城市核心区，道里、南岗中心区域，楼盘价格最高； 6000-7500元/平米：开发区及道外与道里区交接带，价格较城市核心区有所递减； 4500-6000元/平米：南二环沿线及哈西区域为主，部分道外区楼盘。距离城市中心区域稍远，价格呈自然递减趋势； 4000-5500元/平米：以香坊区域为主，（个别道外区楼盘），为承接主动郊区化人群的首要区域； 5000-7000元/平米：群力新区，顾乡大街沿线，城市扩张的重点发展方向，目前供应量较大，区域价格水平较高。 5．区域规划定位： 5.1规划定位： 松北新区：哈尔滨市行政办公、文化娱乐中心——曾经的热点区域，但由于政府的支持力度下降，发展逐渐趋缓，除住宅外缺乏其他产业支撑。2010年按照“北跃”发展战略部署，哈尔滨市将在松花江北岸建设“哈尔滨市文化中心”，该项目占地面积约1平方公里，实施人工堆岛，计划总投资15亿元。 为进一步完善城市文化服务功能，市委、市政府决定在“以水定城，科技兴城”的“北跃”发展战略中，打造以哈尔滨大剧院为主体的“一主四辅”文化中心项目。松北新区是哈市城市拓展的主要空间载体，把松北规划为哈尔滨市最大的高科技现代化城区；工业园区要在总体规划的基础上，做“两片、四岛、七轴”的景观带规划，重点突出，提升松北新区整体品位；通过高品位的规划，把松北新区打造成新的行政办公中心、科学技术中心、旅游服务中心和交通枢纽 哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。 群力组团：规划为集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区，区域发展刚刚起步 中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区——哈市的政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套完善，发展成熟 新香坊组团：哈尔滨市重要的工业区，重要的农业科研区、重要的物流区；原有老工业企业为主 平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，以哈飞为主导，少量食品加工企业等。 5.2松北区域建设-----交通 现状： 区域内主要交通路线 世纪大道与松花江公路大桥连通，是连通城区与江北的主要线路。 松花江公路大桥是目前唯一的过江路线，难以满足未来区域发展的需求，并对区域发展形成制约。 解决方案： 省内最长的跨江大型桥梁工程三环路西线跨松花江大桥工程建设。该桥估算总投资16.59亿元，预计将于2011年底建成通车。跨江交通应急工程启动，十一后，世茂大道与四环路“合龙” 价格平台：整体价格平台在4000-5500之间 哈尔滨房地产市场仍以城市价值为核心，所拥有的城市资源多少和与城市资源的距离仍是决定房地产价格的主要因素； 城市核心的道里和会展片区仍是市场的峰值区。 随着各区域不同的板块认知的逐渐形成，置业客群开始分化，产品形式逐渐多样化。但各板块发展尚未成熟，城市房价仍呈现明显的圈层结构，与城市中心的距离和区域的城市化程度仍是决定区域价格的主要因素 随着城市发展和膨胀，房地产市场的进一步外扩将成必然，外围市场将成为热点 由于土地资源的不可再生性，哈尔滨市区内可开发的建设用地已经十分有限； 在城市发展的巨大压力下，哈尔滨的城市框架逐渐向江北、群力、哈西和南部区域延伸； 城市核心区土地供应的稀缺将进一步促进外围市场的快速发展，未来将形成外围价值峰值区 哈尔滨房地产市场处于由”单一“向”复合“发展的过渡阶段，市场结构向复合化、立体化发展 哈尔滨低密度市场刚刚起步，主要供应集中