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浅谈我国物业管理现状及发展趋势 内容摘要 作为服务业的一个重要做成部分和房地产业的一个重要分支，物业管理在我国的出现是社会经济发展到一定水平的必然产物，是房地产投资、开发、建设、流通的自然延续，也是房地产经济市场化和房屋商品化的必然结果。加入WTO，对我国物业管理业而言，同样是机遇与挑战并存。一方面，“入世”可以加速我国物业管理业的专业化、社会化、市场化、规模化的发展进程，境外金融机构和企业的进入可缓解我国物业管理发展资金不足和管理水平低下的问题，从而刺激服务需求得增长，同时关税的降低也为物业服务材料成本的下降提供了空间，有利于提高物业管理的服务质量和服务档次；另一方面，具有雄厚资金实力和先进管理经验的境外企业，将会给国内各个物业管理企业带来巨大压力。 关键词 物业 物业管理 现状 发展趋势 一、物业和物业管理的概念 （一）物业 “物业”一词原出自香港及东南亚一带的国家和地区。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称之为不动产，英文名称为“real estate”或“real property”。在英语中，“real estate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；“real property”一词具体是指“real estate”及其附带的各种权益，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等，包括所有权在内的、以及与此相关的保有权、享有权、管理权、处分权等。一般认为有关物业的含义应该是指“real property”，是指已建成并投入使用的设备、设施与场地。 （二）物业管理 物业管理（Property Management），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 二、物业管理的性质 物业管理是为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务，因而是一种服务性行业，属于第三产业。物业管理的业务活动是提供服务，它寓管理、经营于服务之中。物业管理的活动对象是各种各样的物业，其服务对象则是业主和使用人，它通过向业主和物业使用人提供服务而获取利润，实现行业的自我发展。物业管理摆脱了传统行政性、福利性的管理模式，采取了有偿服务的方式，这与市场经济的本质是相吻合的，但是，它保本微利的经营方针与一般企业追去利润最大化的经营目标又不大相同。从经济活动方式上看，物业管理作为房地产综合开发的延伸和完善，它存在于房地产业的消费环节中，更强调专业化的管理和服务。不同于工业和农业，物业管理同第三产业的其他部门一样，不直接生产有形的物质产品，而是通过提供给业主和租户专业化的管理和服务，从而参加国民收入的再分配，其目的是是物业保值、增值，节约社会财富。 一句话，物业管理是集管理、经营、服务于一体并寓管理、经营于服务之中的第三产业。 三、物业管理的目标 物业管理的指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。以服务为宗旨，就是要在物业管理的全过程中突出“服务”两个字，管理也是一种服务；以经营为手段，就是在物业管理的全过程中实行有偿服务，并通过多种经营活动，解决物业管理中各项经费开支问题；以效益为目的，就是以经济效益、社会效益、环境效益、心里效益为最终目标。物业管理企业的经营方针是“以业养业”、“一业为主、多种经营”、“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的。以经济效益、社会效益、环境效益、心理效益为最终目标，是物业管理的性质所决定的。 四、物业管理的特点 （一）社会化 物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来统一管理 （二）专业化 专业化有三层含义：一是指专门的组织机构；二是有专业的人才，如房屋及设施设备的维修，必须配备专业人才；三是有专门的管理工具和设备。 （三）企业化 物业管理是一种企业化的经营管理行为。 （四）经营型 物业管理公司所提供的服务时有偿的，即通过收取合理的费用，维持企业的正常运转。 五、物业管理的原则 （一）产权、经营权分离的原则 （二）服务业主原则 （三）统一管理的原则 （四）专业高效原则 （五）权责分明原则 （六）经济合理原则 （七）公平竞争原则 （八）依法行事原则 六、我国物业管理的特点 （一）从思想观念来看 随着房地产业的发展和房地产买卖的兴旺，人们逐渐接受物业管理这一管理模式。良好的物业管理，在国内已经成为影响楼盘销售的重要因素。再沿海大中城市，物业管理已经具备了生存和发展基础。 （二）从管理模式来看 与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下的传统房屋管理模式将在一个时期内并存。一方面，大量建筑的楼宇进入房地产市场，其售后管理已纳入物业管理轨道，这部分物业呈逐年增加的趋势；另一方面，原有还未出售的直管公房或刚出售得单位公房还要继续管理，房管所还有其不可替代的自身