莱西项目可研性研究报告.docVIP

项目管理手册 编号：kxbg-001 版号：0 生效日期：2010-6-8 莱西项目可行性报告 地块名称： 莱西市政府东侧地块 城市区域： 莱西市 拟建项目： 高档住宅 编制 日期 2010年6月24日 审核 日期 2010年6月25日 批准 日期 第一部分 概要 一、报告编制目的 通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性；公司提供决策依据；对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议；该项目的定位及概念设计提供基础资料。 二、编制依据 《城市居住区规划设计规范》 《青岛市城市拆迁管理条例》 《城市居住区公共服务设施设置规定》 《民用建筑设计通则》 《住宅设计规范》 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 《城市道路绿化规划及设计规范》 《高层民用建筑设计防火规范》 三、项目背景 3.1 项目所处区域（城市）目前的发展状况及未来的发展前景 莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一，2006年10月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第100名上升到第64名。位于青岛、烟台、威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，在青岛市一小时经济圈内，素有青岛后花园之称，属山东最适合居住和创业的首选城市。 莱西市地处东经120°12—120°40，北纬36°34°—37°09，东临烟台莱阳市，北靠烟台招远市，西隔小沽河与平度市相望，南临五沽河与即墨市为邻，南北长63公里，东西宽36公里，总面积1522平方公里。全市辖11个镇、5个街道办事处和1个经济开发区，总人口72.8万人。 莱西交通比较方便，重要的是已经开工建设的青荣轻轨，到青岛30分钟，不出站就可以转乘青岛地铁。还有已经获批的山东半岛国际机场也在莱西，将打造第二浦东机场。而且针对机场的辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊、烟台、威海各地区等 莱西的工业近几年呈现猛增的态势，特别是原委书记09年调到以后，四方区的企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西一个人口只有70万的小城市来说，未来几年最缺的就是人才，所以很大。—这就是青荣轻轨。 已开工的青荣城际轻轨连接了青岛、烟台、威海地区的主要城市，是半岛城市群的重要联络通道，工程计划今年已开工，2012年底竣工通车。而莱西就是其中重要的一个节点。莱西市委按照“青岛-城阳-即墨-莱西发展极”城市规划，争取了两个车站。通车后，从莱西去青岛的时间仅需30分钟，比以前坐汽车整整提前了一个多小时。至此，轻轨对半岛城乡一体化的推进和城市化的发展，对居住习惯的改变，对沿线土地价值的增值等影响日益凸现。 我们来横向比较一下轻轨交通的建设会给一个城市的楼市带来怎样的利好： 2000年，上海，中国第一条城市轻轨——上海明珠线开通，当年沿线房价上涨20%；2004年，武汉，轻轨一号线一期开通运营，年内沿线最高涨幅140%；2007年，北京，轻轨5号线正式开通，沿线物业平均升值40%以上；2008年，大连，金州轻轨三号线开通，沿线房价同比上涨126%； 事实证明，轻轨确是一条黄金轨道，它在解决人们交通出行难题的同时也将带动沿线物业的升值及所经区域价值的提升。置业轻轨沿线楼盘，相当于投资城市未来，其潜在的升值空间是倍增的。 来自莱西市旅游局的消息说，姜山湿地生态旅游城项目近日在莱西市正式签约开建。据了解，该项目将在姜山湿地建设水上娱乐中心、观鸟台和垂钓园等自然景点，另外周边还将建设马术俱乐部、越野车训练场等配套设施。为保护姜山湿地栖息的许多国家保护野生动物，该项目采取保护性开发，在保持湿地原有地形的基础上，投资 4000万元对湿地芦苇丛进行保护开发，栽植万余株水杉树、大青杨、柿子树、柳树、法桐、爬藤等。据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程3年内完成，届时将成为集休闲、娱乐、观光和会展于一体的高端自然旅游度假城。姜山湿地位于204国道姜山段西侧，总面积2万亩，其中，蓄水面积5000亩，湿地面积1.5万亩，是山东省最大的内陆湿地，也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。这里水资源丰富，水质无污染，白天鹅、灰鹤、白鹭、野鸭等20多种国家一、二级保护动物在此栖息