第10章 基准地价评估.ppt.ppt

Free template from 第十章 基准地价评估 第一节 基准地价评估概述 一、基准地价 基准地价是指城镇国有土地的基本标准地价，即在一定时间内，根据城镇各种用地类型、交易情况和土地实际收益状况，按照科学的估价方法，估算出各级别土地范围或均质地域内的商业、住宅、工业等各类土地利用类型的平均价格，是分用途的土地使用权的区域平均价格。 一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估，评估结果须经政府鉴定认可后定期公布。 二、基准地价的基本特征 （1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。 （2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。 （3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。 （4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 （5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的， 则不同用途基准地价的年期也不同。 （6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。 三、基准地价评估的基本任务和原则 （一）基准地价评估的基本任务 基准地价的测算是以城镇整体为单位，针对城镇内的各土地级别不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正体系。 当土地级别或区域内土地类型单一时，只评估一种用途的基准地价；当土地级别或区域内有多种土地利用类型时，则需分别评估出各种用途的基准地价。 （二）基准地价评估的主要原则 1．土地用途与现实用途相一致； 2．土地使用价值的评价与土地收益、地租、地价 测算相结合； 3．根据城市条件和市场状况，选择评估技术路 线 。 四、基准地价评估的原理 基准地价评估是依据城镇土地利用、土地市场和 地价形成的空间分布规律，设计相应的技术方法进 行的，因此，评估城镇基准地价必须遵循以下理论 依据。 1．土地位置差异带来不同的土地收益是评估基 准地价的依据 2．各行业对土地质量要求不同是形成不同类别 基准地价的基础 3．各行业在城镇中都有其最佳位置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律 4．城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提条件 5．土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映 五、基准地价评估的基本要求 1. 收集了解影响土地等级的因素。 2. 评估所用数据应以现时收益、租金和地价为 主，所用资料应能反映必威体育精装版市场供求状况。 3. 基准地价在土地级别或均质区域划分的基础 上，根据土地收益的差异，分行业测算出土地的 收益和价格，得到城市的基准地价和各行业的基 准地价。 4. 评估数据要符合数理统计的要求。 5. 样本数据要准确，在收集样本后，对一些异常 数据进行剔除。 但对一些土地条件差异造成的地价差异，可 采用系数修正的方法，将样本地价修正到区域内 规定条件的地价标准，再采用数理统计方法检验 数据的准确性。 6. 评估模型选择要合理。 六、基准地价评估思路 首先，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区域条件，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行区域归类。 然后，分级别或区域类别，从土地使用者已取得的土地超额利润、土地交易中成交的地租和地价入手，测算出不同行业在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。 第二节 基准地价评估的程序 一、确定基准地价评估区域 划分基准地价评估的均质区域是当前城镇基准地价评估工作的基础，其划分标准将会影响土地价格的因素指标的相对一致性。 目前，划分基准地价评估区域的方法有两种： 一是利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别； 二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域。 二、调查与收集基准地价评估资料 评估资料的客观性和准确性直接影响到基准地价的评估结果，因此