第8章 土地增值税.pptx

第七章 土地增值税;第一节 土地增值税概述;2.土地增值税的立法原则 （1）适度加强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控 （2）抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益 （3）规范国家参与土地增值收益的分配方式;第二节 土地增值税的纳税人、征税范围和税率;【例题1/单选题】 下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ） A.与国有企业换房的外资企业 B.合作建房后出售房产的企业 C.转让国有土地使用权的企业 D.将办公楼用于出租的企业;（二）土地增值税的征税范围 土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产取得的增值额。此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 1.征税范围的一般规定 （1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 （2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税 （3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。 房地产的继承是指房产的原产权所有人，依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。 ;不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况： ①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的行为； ②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。;【例题2/单选题】 下列各项中，应缴纳土地增值税的是（ ） A.房屋所有人将房屋产权赠与直系亲属 B.土地管理部门出让国有土地使用权 C.房地产企业将自己开发的房地产无偿赠送给关联企业 D.某企业将一栋楼房的产权通过国家机关赠与一所希望小学作为教学楼;2.征税范围的若干具体规定;【例题3/多选题】 下列房地产转移行为，需缴纳土地增值税的有（ ） A.企业双方交换房产 B.税务机关拍卖扣押的欠税单位的房产 C.某国有企业与一外国企业合作建房后出售 D.合作建房后分房自用;第三节 土地增值税的计算;（二）土地增值税的计算公式 1.基本公式 （1）增值额=收入额-准予扣除项目金额 （2）增值率=增值额/扣除项目金额*100% （3）土地增值税应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 2.出售旧房应纳税额的计算方法 （1）计算评估价格。其公式为：评估价格=重置成本*成新度折扣率 如果不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 （2）汇集扣除项目金额 （3）计算增值率 （4）依据增值率确定适用税率 （5）依据适用税率计算应纳税额;（三）增值额的确定 1.收入额的确定 纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益。 对取得的实物收入，要按照取得收入时的市场价格折算成货币收入。 对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。 取得收入为外国货币的，应当以取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额。 当月以???期收款方式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。;2.扣除项目的确定 ①房地产企业转让新房扣除项目 A.取得土地使用权所支付的金额 a.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款 b.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关税费，例如契税。 B.开发成本 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 C.开发费用 a.能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明。 可扣除的开发费用=利息（高于同类同期贷款利率部分以及超息、罚息除外）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内 b.不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明。 可扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内 D.转让环节的税金 营业税、城市维护建设税及教育费附加 E.加计扣除 加计扣除= （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20% ;②非房地产企业转让新房扣除项目 A.取得土地使用权所支付的金额 与房地产企业相同 B.开发成本 与房地产企业相同 C.开发费用 与房地产