第七章 旅游业中的信息技术应用.ppt

“五力模型”分析房地产业的投资吸引力 很显然，在过去的近十年时间里，中国的房地产业是最具有吸引力的行业之一，其特点表现为“三高”： 一高增长性，行业的年均增长率在20-30%之间，不少企业的年均增长速度达到50%，结果成就了几十家的超百亿企业； 二高利润率，单个项目的投资收益率一般在20-30%之间，甚至高达50%以上，在全国百富排行榜中，占30%以上与房地产行业直接或间接有关； “五力模型”分析房地产业的投资吸引力 三高风险性。房地产业是典型的资金密集型行业，总体上企业自有资金比例低而负债率很高，大多数负债70%以上。一旦政策和市场形势发生较大的变化，就很容易导致资金链出问题，甚至破产。像在2008年，不少房地产企业就差点“顶不住”，潘石屹甚至发出了“百日巨变”的危言。 试从企业战略的“五力模型”分析这一行业的投资吸引力。 房地产业竞争性分析： 1、同行竞争不厉害。表现为行业集中度低（例如，万科在全国的市场份额不足2.5%）、区域性强、产品差异性大、成本差异大 2、进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。 3、土地、建筑、装修、材料等供应商讨价还价能力弱。即使是控制着土地供给的政府部门，最终的定价权也是在房地产企业，他们不参与竟拍就会出现流拍，他们刻意出地王就会出地王。 4、顾客讨价还价能力更弱。顾客唯一能讨价的方式就是找关系乞求到一个所谓的内部优惠价。 5、几乎没有替代品。从大概念来说，住房基本上是没有替代品的，能替代的就是住天桥底下或窑洞；从小概念来说，商品房的替代品有小产权房和保障性住房。在目前的政策背景下，这两种性质的房产不可能真正威胁到商品房。 对房地产业来说，讨价还价能力比较强的“供应商”应该算是银行。过去这些年，银行基本上控制着向房企贷款的主动权，贷款规模、时间长短、利率高低等等基本上是银行说了算。所以，房地产业的关键性影响因素几乎就落在金融政策，也就是货币的可获得性上。正是因为这样，万科的王石最近也很清楚强调，“九、十月份成交量将取决于货币政策如何演变”。 实施成本领先战略的成功范例 美国西南航空公司进入美国民用航空市场的“杀手锏”是“极低”的票价：它销售的任何机票没有超过100美元。 其实“低价”并不是什么新鲜的竞争策略。处于激烈竞争的航空公司都在努力通过降低内部成本，提高运营效率，从而降低票价吸引乘客。然而却没有一家公司在低价方面能与美国西南航竞争。 美国西南航的低价不仅是一个单纯的策略，在公司内部有很多的配套措施，构成一个低成本运作的运营模式。 一、极低的票价是策略的核心： 首先一个措施是提高飞机的使用率。美国西南航只拥有一种机型波音737，这样做简化了管理，更重要的是简化了维修保养的成本。 美国西南航的部分飞机是购买的尚未“退伍”的二手飞机(在安全的使用年限内)，这两项措施大大地降低了航空公司运营中最大的固定成本支出。 为了节约成本，构筑自己和大公司竞争的成本壁垒，他们采取了系列战术。 统一737机型、节省零件费和技师工资； 只飞短途航程，不提供行李转机服务、缩短飞机起降时间，增加飞行班次； 不提供机上餐饮，空出空中厨房设备，多加座椅，增加载客率； 在一系列减低成本的措施下，他们吆喝出了“低票价”策略：同样的航程，别的公司机票150美元，西南航空公司仅售价80美元；吸引了大批工薪族和小公司职员趋之若鹜，纷至沓来。 二、美国西南航只提供在中等城市之间的点对点的航线，并且不与其他航空公司形成联运服务。 这不仅降低了管理成本，同时也是决定了快速离港和飞机上限量供应等低成本运作具有可行性。 美国西南航的飞机选择中等城市和二流机场降落，也有效降低了运营成本。 三、第三方面是保持地勤人员少而精。 飞机降落以后，需要当地机场的地勤人员提供飞机检修保养、加油、物资补给和清洁等工作。美国西南航一般只有4个地勤人员提供所有这些服务，人手不够时，驾驶员也会帮助地勤工作。 四、可靠的离港率。 从顾客开始检票到飞机起飞的离港时间，一般航空公司最少需要45分钟，而美国西南航居然能够做到平均15分钟。这是因为它没有托运行李的服务，缩短了时间； 机舱没有指定的座位，先到先坐，促使旅客尽快登机； 美国西南航建立了自动验票系统，加快验票速度；当时间非常紧张时,乘务员会帮助检票,提高乘客登机速度。 乘务员帮助检票，驾驶员帮助地勤，员工“学雷锋”的行为,是因为美国西南航的人力资源管理制度的有效激励:灵活的工会合同，员工待遇优厚，较高的员工期权的拥有率。激励机制促成了美国西南航减少了内耗和提高了员工效率。 五、限量提供飞机上的供应。 美国西南航的飞机