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第三章 物业交易法律制度 第三章　物业交易法律制度 第一节 物业交易概述 第二节 物业转让 第三节 物业转让中的商品房销售 第四节 物业抵押 第一节 物业交易概述 一、 物业交易的概念 二、 物业交易的特征 一、 物业交易的概念 物业交易，是指当事人之间物业进行转让、抵押和租赁活动。 物业交易也就是房地产交易。 二、 物业交易的特征 交易对象具有特殊性：房地产 交易形式的确定性：房地产的转让、抵押、租赁 物业交易合同是数种典型合同的统称 物业交易为要式法律行为：债的关系，登记 第二节 物业转让 一、物业转让的概念 二、物业转让的条件 三、物业转让的程序 四、物业转让合同 一、物业转让的概念 物业转让也就是房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 一、物业转让的概念 物业转让的主体一方必须是房地产权利人； 物业转让的客体是房地产权利人合法拥有的房地产； 物业转让行为包括买卖、赠与或者其他合法方式； 物业转让必须发生房屋所有权和土地使用权转移的行为。 二、物业转让的条件 (一) 物业转让应当具备的基本条件 (二) 物业转让的限制性条件 (一) 物业转让应当具备的基本条件 以出让方式取得使用权的房地产转让 依据《城市房地产管理法》第38条和《城市房地产转让管理规定》第10条的规定。 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 依据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》第11、12条的规定。 (二) 物业转让的限制性条件 《城市房地产管理法》第37条和《城市房地产转让管理规定》第6条的规定，下列物业禁止转让： (二) 物业转让的限制性条件 以出让方式取得使用权的房地产转让，不符合有关法律规定的条件的 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 (二) 物业转让的限制性条件 共有房地产，未经其共有人书面同意的 权属争议的 未依法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 三、物业转让的程序 依照《城市房地产转让管理规定》第7条规定。 签订合同→提出申请→审查→现场勘查和评估→缴税→核发过户单 四、物业转让合同 (一) 物业转让合同的概念和特征 (二) 物业转让合同的主要合同 (一) 物业转让合同的概念和特征 概念： 物业转让合同：是指当事人之间关于一方交付房地产，另一方支付相应价款的协议。 (一) 物业转让合同的概念和特征 特征： 遵循平等、自愿、有偿的原则； 受到土地使用权出让合同的制约； 标的物是房屋所有权和土地使用权； 应当书面形式订立； 物业转让合同的成立和有效必须以到房地产管理部门和土地管理部门办理房地产过户手续为准。 (二) 物业转让合同的主要合同 依照《城市房地产转让管理规定》第8条规定。 包括九个方面： (二) 物业转让合同的主要合同 ⑴双方当事人姓名或者名称、住所； ⑵房地产权属证书名称和编号； ⑶房地产坐落位置、面积、四至界限； ⑷土地宗地号、土地使用权取得方式及年限 ⑸房地产的用途或使用性质； ⑹成交价格及支付方式； ⑺房地产交付使用的时间； ⑻违约责任； ⑼双方约定的其他事项。 第三节 物业转让中的商品房销售 商品房预售 商品房现售 商品房买卖合同 房地产开发企业和房地产开发中介服务机构在商品房销售中的义务 商品房销售价格的确定及计算 商品房的交付与保修 一、商品房预售 概念：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 条件：依照2001年修改的《城市商品房预售管理办法》第5条的规定。 一、商品房预售 程序： 预售人领取土地使用证、建设规划许可证和施工许可证。 预售人办理预售登记，领取预售许可证。 预售人同承购人签订商品房预售合同。 预售合同登记备案。 房屋交付后，办理产权登记。 二、商品房现售 概念： 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 条件： 依照2001年修改的《城市商品房预售管理办法》第7条的规定。 三、商品房买卖合同 商品房买卖合同的主要内容 《商品房买卖合同示范文本》 商品房买卖合同的主要内容 当事人名称或者姓名和住所； 商品房基本状况； 商品房的销售方式； 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； 交付使用条件及日期； 装饰、设备标准承诺； 商品房买卖合同的主要内容 供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 公共配套建筑的产权归属； 面积差异的处理方式； 办理产权登记的有关事宜； 解决争议的方法； 违约责任； 双方约定的其他事项。 《商品房买卖合同示范文本》 示范文本.doc 四、房地产开发