第二章 上海市公有房屋征收中的常见问题(盛锋律师).doc

第二章公有房屋征收中的常见问题 公有房屋包括哪些类型？ 答：公有房屋租赁包括公有居住房屋和公有非居住房屋租赁。公有居住房屋是指政府和单位分配给职工和解放时收归国有，并且租金按照政府规定的租金标准执行的居住房屋。公有非居住房屋包括以行政调配方式出租的非居住房屋和政府投资建造的公益性非居住房屋。 公有房屋的协议签订主体？ 答：一般情况下，公房的承租人与征收人签订房屋征收补偿协议。在房屋征收决定做出时，房屋征收在公房承租人已死亡，尚无法确定新承租人的，公房征收补偿协议应当由承租人的继承人共同签订；如果已经依法确定承租人的，应当由新承租人与征收部门签订协议。 3、公房如何计户？ 答：公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。 被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。收方案中所涉及的“户”均指产权户或租赁户。 因此，与居民户口本记载的“户”是不同概念。 公有房屋承租人在房屋征收过程中享有哪些权利？ 答：公房承租人在房屋征收过程中享有广泛的权利：主要有（一）、知情权。房屋征收部门应当主动通知或者通过公告的方式，将与房屋征收有关的信息（法律、决定、政策、评估或者征询结果等信息），告知承租人或者其成年家属。 （二）、提出意见权。在因旧区改建而做出房屋征收决定的，承租人可以就参加征收范围的确定、征收方案决定提出意见或者建议。 （三）、选择权。承租人有权与房屋征收机构共同协商确定房屋的评估机构；并且有权选择安置房屋等 （四）、申诉权。承租人对人民政府的征收补偿决定不服的，可以申请行政复议或者行政诉讼。 （四）、监督权。承租人有权对征收过程中，行政机关工作人员的职务行为进行监督，有权要求房屋征收部门公开房屋征收信息、公布房源，居住困难人员人口认定等信息，确保房屋征收补偿公平、公正，并且就房屋征收部门工作人员的违法、违记行为向信访、纪律监察部门进行反映。 5、公有居住房屋承租人在本市的常住户口已注销的，补偿安置协议的签订主体应如何确定？？ 答：租用公房凭证中记载的公房承租人在本市常住户口已注销的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。无同住人的，由按照《上海市房屋租赁条例》的规定可以继续承租该公房的本市居民签订补偿安置协议。 6、公房承租人户口迁离本市或者死亡的，补偿协议签订主体的如何确定？ 答：房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人，变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。 　　房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。 房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人依据协商结果按照《上海市房屋租赁条例》相关规定书面确定公有房屋承租人，确定后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。 7、公房承租人协商不一致时，如何确定新承租人人？ 答：承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人： （一）原承租人的配偶； （二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）； （三）原承租人的父母； （四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。 承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。 承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人： （一）原承租人的配偶； （二）原承租人的子女（按他处住房情况）； （三）原承租人的父母； （四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。  8、哪些人可以成为同住人？ 答：《实施细则》第五十一条规定共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。上海市高级人民法院的司法解释对某些特殊情况下的同住人认定有具体规定，