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林地资产评估 广西的按树林地 第五章 林地资源资产评估 林地资源资产评估概念和基本评估方法 1、 林地资源资产的特点 4、林地评估的性质 2、 林地地租 5、影响评估价值的因素 3、 林地使用权 6、基本评估方法 林地评估实务类型 1、 用材林林地评估 5、苗圃地评估 2、竹林林地评估 6、未成林造林地林地评估 3、经济林林地评估 7、无林地林地评估 4、疏林地林地评估 8、改变林地用途的林地评估 第一节 林地资源资产评估概述 一．林地的概念 根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。” 二、林地资源资产——资源与资产的概念 1、资源的概念 广义的资源指人类生存发展和享受所需要的一切物质的和非物质的要素。因此，资源既包括一切为人类所需要的自然物，如阳光、空气、水、矿产、土壤、植物及动物等等，也包括以人类劳动产品形式出现的一切有用物，如各种房屋、设备、其它消费性商品及生产资料性商品，还包括无形的资财，如信息、知识和技术，以及人类本身的体力和智力。因此资源不仅包括物质的要素，也包括非物质的要素。?狭义的资源仅指自然资源，联合国环境规划署(UNEP)对资源下过这样的定义：“所谓自然资源，是指在一定时间、地点的条件下能够产生经济价值的、以提高人类当前和将来福利的自然环境因素和条件的总称”。 二、林地资源资产——资源与资产的概念 2、资产的概念 资产是企业、自然人、国家拥有或者控制的能以货币来计量收支的经济资源，包括各种收入、债权和其他。 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是以林地资源为物质财富内涵的财产。 （1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是清楚的，而且是能够有效控制的。 （2）作为资产的林地必须能够进入市场，用货币计量，并进行货币交换。也就是说，作为资产的林地，企业或个人对其进行经营可获得经济效益，产生利润，并且其价值是可以通过货币进行计量和交换的。 近年来世界资源资产化趋势 工业文明向生态文明的过度 资源环境与经济发展越来越密切 资源资产化、资产证券化的趋势越来越快 森林资源越来越被重视，其综合价值逐步体现 具体体现在生态价值评估、碳评估、景观评估、环境评估案例集研究越来越有市场 三．林地资产的特性 （1）林地面积的有限性——有价值上升空间 （2）林地差异性——具体问题具体分析 （3）林地位置的固定性——因地制宜，不怕流转 （4）林地昜变性——关注林地的范围和可利用方式 （5）林地价值的依附性——重要的价值评估依据 四、林地地租 地租是土地所有权在经济上的实现形式，是土地的使用者为了使用土地本身而支付给土地所有者的超过平均利润以上的那部分价值。地租主要由绝对地租和级差地租两部分构成。 l、级差地租 级差地租是指经营较优土地所获得的，并归土地所有者占有的那一部分超额利润。级差地租形成的前提是土地资源的有限性，只靠好地和中等地不能满足社会对农产品、林产品的需求时，农林行业中的超额利润成为比较经常比较稳定的现象。因为农村产品的社会生产价格不是由行业平均生产条件决定，而是由劣等地的生产条件决定，这种稳定的超额利润不同于工业中暂时的不稳定的超额利润。形成级差地租的条件是林地质量的差别。它包括林学质量的差别（林地生产潜力的差别）和经济质量的差别（地理位置的差异）。林地的级差地租由于形成的条件不同，具有两种形态：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ是林地立地质量的差异而产生的林木材积或林产品数量的差异，并造成经济收入的差别；以及由于地理位置的差异，形成运输距离近远的差异，并造成生产成本的差别。由于这些差别，好的林地所获利润就比差的林地所获利润多，那么多出的这些超额利润就是归土地所有者占有的级差地租Ⅰ。 级差地租Ⅱ是林地使用期内，由于经营者增加投入，实行集约经营，使林地的生产力或地利等级提高从而增加林木材积和林产品数量而产生的超额利润，即为级差地